Недвижимость дорожает авансом

Давно известно, что рынок недвижимости инертен. Однако и эта незыблемая истина, судя по некоторым признакам, перестает быть истиной в последней инстанции. И сказывается это, прежде всего в том, что недвижимость становится все более и более подвержена влиянию законов, действующих на фондовом рынке. Так обычно считается, что правило «покупай на слухах, продавай на фактах» действителен лишь для инвестиционных инструментов. Но, как выясняется, в некоторых районах Москвы, динамика цен на недвижимость уже полностью ему соответствует! И проследить это обстоятельство можно на примере районов, в которых происходит появление заметного улучшения, например, открытие новой станции метро.

Упомянутое выше правило можно обрисовать примерно так. Цены на тот или иной товар после появления на рынке положительных слухов о данном товаре начинают расти, так как потенциальные покупатели начинают его активно покупать. Такое поведение легко объяснимо. Если положительная информация в последствии подтвердится, то это будет означать, что при текущих ценах данный товар недооценен, а также потом его можно будет перепродать дороже.

Собственно для этой цели и покупается недооцененный товар. Но даже если о перепродаже речь не идет, покупателю всегда приятно покупать ниже рынка. Именно поэтому на фоне положительных для товара слухах он начинает дорожать: спрос превышает предложение, начинается, как говорится, «бычий» тренд.

Когда же положительный слух подтверждается и становится свершившимся фактом, спекулятивные участники рынка начинают продавать купленный ранее недооцененный товар уже, но новой выросшей стоимости. Начинается новый ажиотаж: продавцы торопятся продать подорожавший товар раньше остальных, а покупатели уже не очень то торопятся покупать по возросшим ценам, в результате чего стоимость начинает снижаться (или расти медленнее цен на другие товары): рынок переходит в стадию «медвежьего» тренда.

Точно такая же динамика цен проявилась, казалось бы, в совершенно несвойственной для этого области – увеличении цен на жилье при появлении в районе новой станции метро. Речь идет о московском районе Строгино, где метро открылось в конце 2007 года. Однако оказывается, что на фоне общей волны подорожания московских квартир в 2008 году рост стоимости жилья в районе Строгино после открытия метро получился даже ниже, чем по городу в целом! При этом заметное опережение темпов подорожания квартир в Строгино имело место, но гораздо раньше.

Как показывают приведенные ниже графики, составленные аналитиками www.irn.ru, цены на квартиры в Строгино стали опережать по темпам роста общее подорожание жилья в Москве как раз после появления первых заявлений московского правительства о том, что Арбатско-Покровскую ветку метро дотянут до этого района – летом 2005 года.

После этого, начиная с сентября 2005 года, жилье в Строгино обгоняет по темпам роста цен общегородской среднерыночный показатель. И такая картина сохраняется в течение примерно 12 месяцев – вплоть до сентября 2006 года, после которого цены на квартиры в Строгино по темпу роста снова начинают отставать от общегородского среднерыночного уровня.

В итоге, средний уровень цен на квартиры в Строгино на короткий период – с августа по ноябрь 2006 года даже превысили общегородской уровень цен. Так в сентябре 2006 года индекс стоимости жилья в Строгино превышал индекс стоимости жилья по Москве на 112 долларов или на 2,9%. В то время как в августе 2005 года индекс стоимости жилья в Строгино был ниже общемосковского индекса 172 доллара или на 8,8%. То есть за период с начала осени 2005 по начало осени 2006 года жилье в Строгино подорожало на 114,2%, тогда как общегородской уровень цен за тот же период увеличился только на 91,7%. Получается, что дополнительный прирост цен в Строгино, спровоцированный строительством метро, составил за тот период около 22%!

После ажиотажного периода, начиная с сентября 2006 года динамика цен на жилье в Строгино начинает отставать от общегородской. Сначала средний уровень цен на квартиры в столице постепенно догнал уровень цен в этом районе, а потом и перегнал его. Однако на прежний уровень разница цен между индексом стоимости жилья в Строгино и индексом стоимости жилья в Москве не вернулась. Если в августе 2005 года эта разница составляла 172 доллара, или 8,8%, то в феврале 2008 года она равнялась 98 долларам, или 2,1%. Таким образом, за счет появления станции метро, цены на жилье в Строгино выросли по отношению к среднему уровню цен в Москве за весь рассматриваемый период на 6,7%. Это конечно не рекордный прирост максимального взлета цен в Строгино с осени 2005 по осень 2006 года, но тоже кое что.

Получается, что своего рода спусковым крючком ценовой гонки в Строгино с осени 2005 года послужили слова мэра Москвы, сказанные им 15 августа 2005 года на открытии станции «Международная». Он заявил тогда, что первый этап развития Арбатско-Покровской ветки метро завершился, и теперь начинается второй – туннель дотянут до «Кунцевской», а потом и до «Строгино». Эта новость, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» и послужила отправной точкой активизации покупателей и инвесторов в отношении Строгинского жилья.

А спустя год – 11 сентября 2006 года – мэр Москвы заявил, что на станции «Строгино» уже идет сооружение перекрытий и к концу 2007 года она точно будет пущена в ход. Фактически это означало, что станция метро уже почти готова, так как самые сложные работы позади. К этому моменту цены на недвижимость в Строгино уже опередили общегородской индекс стоимости жилья на 2,9%. То есть, по сути, этот район оказался переоцененным. И заявление Юрия Лужкова сыграло роль «факта», после которого на рынке недвижимости Строгино началось замедление темпов роста.

И это вполне объяснимо. Никаких дополнительных положительных известий рынку не сообщили, а лишь подтвердили уже имевшуюся информацию. Потенциальные покупатели осознали, что выставленные цены в районе Строгино уже достаточно велики, и не уступают по стоимости аналогичным районам, где метро уже есть. В итоге, цены на жилье в Строгино по темпам роста стали отставать от общегородских среднерыночных показателей. В 2008 году, когда метро уже открыли, этот процесс продолжился, и сейчас разница между ценами на жилье в Строгино и общегородским уровнем цен стабилизировалась.

Из всего вышесказанного можно сделать два вывода. Во-первых, по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, покупать жилье в районах, где по слухам скоро появится метро, нужно не позже, чем этот слух подтвердят официальные источники. Во-вторых, если вы не успели, то не следует покупать жилье на пике ажиотажа, а имеет смысл повременить, пока метро откроют, страсти улягутся и уровень цен в районе скорректируется по отношению к среднему уровню цен в городе. При этом, как показывает пример Строгино и других районов, где за последние годы открывалось метро, величина влияния этого фактора на стоимость жилья имеет порядок 10% (в каких-то случаях несколько, больше, в других – несколько меньше).

Большой портал недвижимости

Новая волна роста цен приведет к кризису на рынке недвижимости

В последние несколько недель участники рынка недвижимости (специалисты, продавцы и покупатели) активно обсуждают новый скачок цен на московское жилье. Ряд крупных компаний уже заявили о том, что число сделок в данном секторе в январе текущего года увеличилось вдвое по сравнению с декабрем минувшего. Риелторы в свою очередь охотно делятся с представителями СМИ своей маленькой радостью: ощутимо сократились сроки экспозиции предложений, а цены заметно подросли. Потенциальные клиенты, еще недавно не проявлявшие особого рвения в покупке недвижимости, начали сметать с рынка объект за объектом. Стоимость отдельных квартир, по мнению риелторов, увеличилась по сравнению с концом 2007 года на 15–20%. При этом средний рост цен на столичное жилье за этот период, по данным аналитического центра irn.ru, составил 7,8% в долларовом выражении. Похожую картину можно наблюдать и в отношении рублевых показателей. Свои комментарии по поводу сложившейся ситуации и ответы на наиболее часто задаваемые вопросы дает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

— Олег, был ли нынешний скачок цен на столичное жилье прогнозируемым?

— Мы предвидели постепенное увеличение стоимости квартир в Москве, но предполагали, что темпы все же будут более умеренными. Согласно нашему прогнозу, прирост за весь 2008 год должен составить 15–20%, то есть в среднем 1,5–2% в месяц.

— Значит должны быть веские причины, по которым в январе рыночные показатели настолько превысили предварительные расчеты?

— Во-первых, не надо делать преждевременных выводов. Как говорит народная мудрость, «цыплят по осени считают». Когда год будет завершен, тогда уместно будет делать выводы о том, насколько верными оказались прогнозы. Во-вторых, нынешний ценовой скачок вызывает у меня очень много вопросов, в частности, в отношении его экономической обоснованности. На мой взгляд, сейчас московский рынок вошел в фазу неадекватности. Произошло совпадение сразу нескольких психологических факторов, что и привело к подобному развитию событий. Однако я считаю, что длительное сохранение нынешнего положения дел вряд ли возможно.

— Вы имеете в виду кризис на фондовом рынке?

— Да, это первое, что приходит в голову при анализе экономической ситуации в январе. Очевидно, что фондовый рынок и рынок недвижимости — два основных инвестиционных инструмента, и проблемы на одном из них могут привести к росту другого. За последние недели идею о том, что средства перетекают с фондового рынка на рынок недвижимости, не обсуждал только ленивый. Естественно, продавцы квартир — как застройщики и риелторы, так и частники — не замедлили поднять цены на свой товар, чтобы встретить эти инвестиции достойно. В какой-то мере перенаправление потоков действительно происходит, однако здесь все не так просто.

— Почему?

— Крупные и средние инвесторы, которые оперируют суммами в десятки или сотни миллионов долларов, вряд ли будут вкладывать средства в розничную покупку квартир на вторичке. Они скорее переведут инвестиции в объекты коммерческой недвижимости — приобретут офисное здание, торговый центр, купят землю или девелоперский проект.

То есть большие деньги придут в сферу недвижимости, но, скорее всего, не в квартирный сегмент. А для мелких инвесторов — людей, которые вкладывают свои сбережения в размере от 10 до 100 тыс. долл. в ПИФы, порог входа на рынок при нынешних ценах уже слишком высок. К тому же многих игроков фондового рынка недвижимость пугает своей низкой ликвидностью — ее в отличие от акций не продашь за один день. Да и вероятность того, что в среднесрочной перспективе стоимость жилья в столице вырастет ощутимым образом, сейчас даже менее реальна, чем постепенная стабилизация фондового рынка.

— Но что тогда напугало людей?

— Как всегда, банальные вещи, вроде тех, что побуждают бабушек скупать в магазинах всю соль. Последнее время активно муссируются слухи о якобы грядущей деноминации рубля и о возможности очередного дефолта, несмотря на категоричное отрицание президентом обоснованности подобных предсказаний. Не исключаю, что людей напугало признание роста инфляции, а также повышение ставки рефинансирования. В реакции на все эти вещи можно усмотреть особенности отечественного менталитета граждан, всегда готовых к худшему. Возможно, здесь сыграла свою роль своеобразная подсознательная реакция людей на предстоящие выборы и смену руководителя страны, хотя умом все понимают, что никаких кардинальных перемен в нынешних условиях ожидать не стоит. Выходит, что причины заметной активизации покупателей на рынке недвижимости иррациональны.

— Согласно данным irn.ru, нынешний ценовой скачок наметился даже не в январе, а уже в последние недели декабря. Некоторые эксперты делают выводы, что причиной нынешнего повышения цен стали итоги 2007 года, например бонусы топ-менеджеров.

— Тема бонусов топ-менеджеров не нова для рынка недвижимости, однако бонусы и дивиденды выплачивают обычно позже — ближе к весне, а не в то время, когда год еще не завершен. Кроме того, по моему мнению, управляющие и совладельцы компаний, во-первых, все себе уже купили, а во-вторых, если и будут что-то покупать, то элитные квартиры или жилье бизнес-класса. Сейчас же основной прирост цен идет в сегменте экономкласса — старых домах советского периода. Не очень-то подходящий вариант для топ-менеджеров. Скорее, к концу года стало происходить закрепление доходов и накоплений самыми обычными людьми под давлением боязни перемен или кризиса.

— Но существуют же объективные экономические предпосылки к росту цен на жилье в Москве. Ограниченность предложения, к примеру, или инфляция?

— Менее года назад при столь же ограниченном предложении стоимость московских квартир снижалась. То, что количество объектов жилой недвижимости в Москве не бесконечно, стало основной причиной, по которой цены здесь уже не ниже, но иногда и выше, чем на более комфортное жилье в Европе или США. Однако всему есть предел. Даже если квартир мало, но людей, способных купить их по заданной стоимости еще меньше, то дальше поднимать планку уже нельзя. Что же до инфляции, то именно по этой причине мы и прогнозировали рост цен в течение года, однако умеренная инфляция способна вызвать лишь умеренное увеличение стоимости. Надеюсь, что до гиперинфляции у нас все же не дойдет.

— Каков ваш прогноз на ближайшее будущее?

— По моему мнению, основной вывод из сказанного выше таков: все причины, вызвавшие скачок цен на московское жилье в начале 2008 года, имеют краткосрочный период действия. Менее чем через месяц пройдут выборы, станет понятна ситуация в стране при новом президенте, и все страхи уйдут. Фондовый рынок ждет постепенная стабилизация, так как реальных причин для глобального экономического кризиса или дефолта, как в 1998 году, сейчас нет.

Отложенный спрос не бесконечен, как и бонусы топ-менеджеров. Поэтому я считаю, что довольно скоро, ориентировочно к марту-апрелю, паника на московском рынке недвижимости утихнет. Я не верю, что в течение всего нынешнего года цены на квартиры в Москве могут расти по 5–10% в месяц и достичь к следующему году двукратного увеличения.

— Что ждет рынок в среднесрочной перспективе?

— Мы по-прежнему ожидаем примерно 15–20% общего ценового роста за 2008 год. Разница лишь в его распределении по месяцам. Изначально аналитики всегда предполагают равномерный сценарий, согласно которому увеличение стоимости квартир в столице идет плавно в течение всех 12 месяцев. Однако благодаря нынешнему стечению обстоятельств рынок, по-видимому, израсходует весь свой потенциал уже в первые месяцы. Потом же, начиная, скорее всего, с майских праздников и до конца года, велика вероятность новой стагнации, причем она может быть даже еще более болезненной и продолжительной, чем две предыдущие. Продавцам, потирающим руки от очередного взлета цен, следует понимать, что рынок за это спросит, когда вернется в нормальное состояние.

Аналитический центр irn.ru неоднократно предупреждал, что чем выше задрана ценовая планка на жилье в периоды ажиотажа, тем более вероятен последующий ощутимый спад. Хотелось бы верить, что нынешняя волна роста стоимости квартир в Москве все-таки будет умеренной и после своего окончания не оставит рынок на грани серьезного кризиса.

Большой портал недвижимости

Складская недвижимость. Цифры и тенденции

Однажды обжегшись на молоке, наши банки усиленно дуют на воду. Примерно такой подтекст сопровождал деловую активность на рынке коммерческой недвижимости первые два месяца 2008 года. Действительно, мировой кризис ликвидности и нестабильная ситуация на финансовых рынках заставили кредитные организации быть предельно осмотрительными при выдаче заемных средств на всевозможные девелоперские проекты.

Сегодня так называемые длинные инвестиции едва ли смогут вскружить голову крупным игрокам рынка. А если учесть, что в складском сегменте таковых немного, то прогнозы некоторых аналитиков по поводу сокращения общих объемов строительства крупных логистических терминалов кажутся весьма убедительными. Впрочем, предположение из серии «новых складов сдадут вдвое меньше, чем запланировано» скорее выглядит страшилкой, нежели тенденцией.

Большинство экспертов склоняются к тому, что развитие отечественного рынка коммерческой недвижимости вообще и складского сегмента в частности продолжится, но примерно такими же умеренными темпами, как в прошлом году.

Напомним, что общий объем качественных складских площадей, введенных тогда в эксплуатацию, по оценке компании Praedium, составил около 1,1 млн кв. м, из них примерно 900 тыс. кв. м пришлось на Московский регион.

За минувшие два месяца ситуация оставалась достаточно ровной, лишь по некоторым показателям наблюдались небольшие колебания. Например, в течение января на продажу было выставлено 68 объектов, что на 50% больше, чем за аналогичный период 2007 года. Однако суммарная площадь предложений понизилась примерно на 14% и составила за месяц 451 тыс. кв. м, отмечают в компании Russian Research Group (RRG).

Сегодня квадратный метр производственно-складской площади в Москве стоит в среднем чуть более 2,5 тыс. долл. С начала года, по мнению экспертов, цены выросли примерно на 23%. Соответственно, объем предложений в денежном эквиваленте увеличился не менее чем на 6% и достиг 1,14 млрд долл., превысив показатель января прошлого года в 2,5 раза. Средняя площадь экспонируемых помещений (примерно 6,6 тыс. кв. м) практически не изменилась.

Еще одна тенденция, о которой уже начали слагать легенды, — насыщение и даже перенасыщение рынка. Мол, нечто подобное уже случилось в Казани. Однако пугать проблемами татарского девелопмента, как жупелом, по меньшей мере неэтично. В данном случае причина перепроизводства коммерческих площадей не имеет никакого отношения к экономике. Просто люди готовились достойно отметить 1000-летие родного города и немного переусердствовали.

В Москве первичное насыщение рынка складской недвижимости если и возможно, то лишь на отдельных направлениях и не ранее, чем к 2011 году, а для всей России это еще более далекая перспектива. С подобным прогнозом согласны и в компании Blackwood. Сейчас под прицелом аналитиков юг Московского региона. В районе Каширского шоссе продолжается реализация нескольких крупномасштабных проектов общей площадью порядка 2 млн. кв. м. Прежде всего речь идет о производственно-складском комплексе «Северное Домодедово», третью очередь которого (600 тыс. кв. м), скорее всего, сдадут к концу года. Еще один значимый проект общей площадью не менее 600 тыс. кв. м — «Логистический Парк Домодедово» класса А на пересечении шоссе М4 «Дон» и А107 (в 29 км от МКАД и в 12 км от аэропорта Домодедово).

Южное направление продолжает привлекать потенциальных арендаторов и, по данным компании Colliers International, оттягивает на себя примерно 45% общего объема спроса на складские помещения. При таком раскладе местные склады едва ли будут пустовать, во всяком случае, пока экономика России находится на подъеме, а грузопотоки из Москвы и обратно стабильно растут. Кстати, интенсивное развитие этого сегмента рынка продолжается и в регионах. О соответствующих планах в I квартале 2008 года заявили Х5 Retail Group и «Евразия логистик», активно действующая не только в Москве, но и в Санкт-Петербурге, Казани, Челябинске и Новосибирске.

Спрос на складские комплексы в 15–30 км и 30–45 км от МКАД сегодня составляет соответственно 44 и 34% общего объема. Около 15% потенциальных арендаторов уже сейчас готовы обратить внимание на объекты, расположенные далее 45 км. Скорее всего, со временем их станет больше, так как в перспективе девелоперы намерены возводить склады в 50–60 км от МКАД, считают эксперты компании Blackwood. Это обусловлено прежде всего дефицитом земельных участков промышленного назначения рядом с Москвой и планами федеральных властей по строительству ЦКАД. В отличие от растущего спроса на удаленные склады средние ставки аренды на качественные складские площади, расположенные в области, существенных изменений не претерпели. Так, для класса А они составляют около 135–150 долл., для класса В — 120–130 долл. за 1 кв. м. в год. В Москве картина несколько иная. Наиболее востребованным направлением остается север, за ним следуют юг и юго-восток столицы. Здесь самый высокий уровень ставок в складских помещениях класса А — 210–260 долл., класса В — 160–220 долл. за 1 кв. м в год. В Западном и Северо-Западном округах аренда обходится несколько дешевле. По мнению аналитиков, в 2008 году главными рыночными тенденциями в этом сегменте можно считать увеличение спроса на качественные складские помещения, повышение арендных ставок в пределах 5–10%, а также усиление конкуренции между собственниками объектов из-за роста предложений. Анализ реализуемых и заявленных проектов позволяет экспертам той же компании Blackwood прогнозировать к концу года удвоение качественных складских площадей. В абсолютных величинах общий объем предложений может приблизиться к 5 млн кв. м.

Большой портал недвижимости