Недвижимость дорожает авансом

Давно известно, что рынок недвижимости инертен. Однако и эта незыблемая истина, судя по некоторым признакам, перестает быть истиной в последней инстанции. И сказывается это, прежде всего в том, что недвижимость становится все более и более подвержена влиянию законов, действующих на фондовом рынке. Так обычно считается, что правило «покупай на слухах, продавай на фактах» действителен лишь для инвестиционных инструментов. Но, как выясняется, в некоторых районах Москвы, динамика цен на недвижимость уже полностью ему соответствует! И проследить это обстоятельство можно на примере районов, в которых происходит появление заметного улучшения, например, открытие новой станции метро.

Упомянутое выше правило можно обрисовать примерно так. Цены на тот или иной товар после появления на рынке положительных слухов о данном товаре начинают расти, так как потенциальные покупатели начинают его активно покупать. Такое поведение легко объяснимо. Если положительная информация в последствии подтвердится, то это будет означать, что при текущих ценах данный товар недооценен, а также потом его можно будет перепродать дороже.

Собственно для этой цели и покупается недооцененный товар. Но даже если о перепродаже речь не идет, покупателю всегда приятно покупать ниже рынка. Именно поэтому на фоне положительных для товара слухах он начинает дорожать: спрос превышает предложение, начинается, как говорится, «бычий» тренд.

Когда же положительный слух подтверждается и становится свершившимся фактом, спекулятивные участники рынка начинают продавать купленный ранее недооцененный товар уже, но новой выросшей стоимости. Начинается новый ажиотаж: продавцы торопятся продать подорожавший товар раньше остальных, а покупатели уже не очень то торопятся покупать по возросшим ценам, в результате чего стоимость начинает снижаться (или расти медленнее цен на другие товары): рынок переходит в стадию «медвежьего» тренда.

Точно такая же динамика цен проявилась, казалось бы, в совершенно несвойственной для этого области – увеличении цен на жилье при появлении в районе новой станции метро. Речь идет о московском районе Строгино, где метро открылось в конце 2007 года. Однако оказывается, что на фоне общей волны подорожания московских квартир в 2008 году рост стоимости жилья в районе Строгино после открытия метро получился даже ниже, чем по городу в целом! При этом заметное опережение темпов подорожания квартир в Строгино имело место, но гораздо раньше.

Как показывают приведенные ниже графики, составленные аналитиками www.irn.ru, цены на квартиры в Строгино стали опережать по темпам роста общее подорожание жилья в Москве как раз после появления первых заявлений московского правительства о том, что Арбатско-Покровскую ветку метро дотянут до этого района – летом 2005 года.

После этого, начиная с сентября 2005 года, жилье в Строгино обгоняет по темпам роста цен общегородской среднерыночный показатель. И такая картина сохраняется в течение примерно 12 месяцев – вплоть до сентября 2006 года, после которого цены на квартиры в Строгино по темпу роста снова начинают отставать от общегородского среднерыночного уровня.

В итоге, средний уровень цен на квартиры в Строгино на короткий период – с августа по ноябрь 2006 года даже превысили общегородской уровень цен. Так в сентябре 2006 года индекс стоимости жилья в Строгино превышал индекс стоимости жилья по Москве на 112 долларов или на 2,9%. В то время как в августе 2005 года индекс стоимости жилья в Строгино был ниже общемосковского индекса 172 доллара или на 8,8%. То есть за период с начала осени 2005 по начало осени 2006 года жилье в Строгино подорожало на 114,2%, тогда как общегородской уровень цен за тот же период увеличился только на 91,7%. Получается, что дополнительный прирост цен в Строгино, спровоцированный строительством метро, составил за тот период около 22%!

После ажиотажного периода, начиная с сентября 2006 года динамика цен на жилье в Строгино начинает отставать от общегородской. Сначала средний уровень цен на квартиры в столице постепенно догнал уровень цен в этом районе, а потом и перегнал его. Однако на прежний уровень разница цен между индексом стоимости жилья в Строгино и индексом стоимости жилья в Москве не вернулась. Если в августе 2005 года эта разница составляла 172 доллара, или 8,8%, то в феврале 2008 года она равнялась 98 долларам, или 2,1%. Таким образом, за счет появления станции метро, цены на жилье в Строгино выросли по отношению к среднему уровню цен в Москве за весь рассматриваемый период на 6,7%. Это конечно не рекордный прирост максимального взлета цен в Строгино с осени 2005 по осень 2006 года, но тоже кое что.

Получается, что своего рода спусковым крючком ценовой гонки в Строгино с осени 2005 года послужили слова мэра Москвы, сказанные им 15 августа 2005 года на открытии станции «Международная». Он заявил тогда, что первый этап развития Арбатско-Покровской ветки метро завершился, и теперь начинается второй – туннель дотянут до «Кунцевской», а потом и до «Строгино». Эта новость, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» и послужила отправной точкой активизации покупателей и инвесторов в отношении Строгинского жилья.

А спустя год – 11 сентября 2006 года – мэр Москвы заявил, что на станции «Строгино» уже идет сооружение перекрытий и к концу 2007 года она точно будет пущена в ход. Фактически это означало, что станция метро уже почти готова, так как самые сложные работы позади. К этому моменту цены на недвижимость в Строгино уже опередили общегородской индекс стоимости жилья на 2,9%. То есть, по сути, этот район оказался переоцененным. И заявление Юрия Лужкова сыграло роль «факта», после которого на рынке недвижимости Строгино началось замедление темпов роста.

И это вполне объяснимо. Никаких дополнительных положительных известий рынку не сообщили, а лишь подтвердили уже имевшуюся информацию. Потенциальные покупатели осознали, что выставленные цены в районе Строгино уже достаточно велики, и не уступают по стоимости аналогичным районам, где метро уже есть. В итоге, цены на жилье в Строгино по темпам роста стали отставать от общегородских среднерыночных показателей. В 2008 году, когда метро уже открыли, этот процесс продолжился, и сейчас разница между ценами на жилье в Строгино и общегородским уровнем цен стабилизировалась.

Из всего вышесказанного можно сделать два вывода. Во-первых, по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, покупать жилье в районах, где по слухам скоро появится метро, нужно не позже, чем этот слух подтвердят официальные источники. Во-вторых, если вы не успели, то не следует покупать жилье на пике ажиотажа, а имеет смысл повременить, пока метро откроют, страсти улягутся и уровень цен в районе скорректируется по отношению к среднему уровню цен в городе. При этом, как показывает пример Строгино и других районов, где за последние годы открывалось метро, величина влияния этого фактора на стоимость жилья имеет порядок 10% (в каких-то случаях несколько, больше, в других – несколько меньше).

Большой портал недвижимости

Новая волна роста цен приведет к кризису на рынке недвижимости

В последние несколько недель участники рынка недвижимости (специалисты, продавцы и покупатели) активно обсуждают новый скачок цен на московское жилье. Ряд крупных компаний уже заявили о том, что число сделок в данном секторе в январе текущего года увеличилось вдвое по сравнению с декабрем минувшего. Риелторы в свою очередь охотно делятся с представителями СМИ своей маленькой радостью: ощутимо сократились сроки экспозиции предложений, а цены заметно подросли. Потенциальные клиенты, еще недавно не проявлявшие особого рвения в покупке недвижимости, начали сметать с рынка объект за объектом. Стоимость отдельных квартир, по мнению риелторов, увеличилась по сравнению с концом 2007 года на 15–20%. При этом средний рост цен на столичное жилье за этот период, по данным аналитического центра irn.ru, составил 7,8% в долларовом выражении. Похожую картину можно наблюдать и в отношении рублевых показателей. Свои комментарии по поводу сложившейся ситуации и ответы на наиболее часто задаваемые вопросы дает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

— Олег, был ли нынешний скачок цен на столичное жилье прогнозируемым?

— Мы предвидели постепенное увеличение стоимости квартир в Москве, но предполагали, что темпы все же будут более умеренными. Согласно нашему прогнозу, прирост за весь 2008 год должен составить 15–20%, то есть в среднем 1,5–2% в месяц.

— Значит должны быть веские причины, по которым в январе рыночные показатели настолько превысили предварительные расчеты?

— Во-первых, не надо делать преждевременных выводов. Как говорит народная мудрость, «цыплят по осени считают». Когда год будет завершен, тогда уместно будет делать выводы о том, насколько верными оказались прогнозы. Во-вторых, нынешний ценовой скачок вызывает у меня очень много вопросов, в частности, в отношении его экономической обоснованности. На мой взгляд, сейчас московский рынок вошел в фазу неадекватности. Произошло совпадение сразу нескольких психологических факторов, что и привело к подобному развитию событий. Однако я считаю, что длительное сохранение нынешнего положения дел вряд ли возможно.

— Вы имеете в виду кризис на фондовом рынке?

— Да, это первое, что приходит в голову при анализе экономической ситуации в январе. Очевидно, что фондовый рынок и рынок недвижимости — два основных инвестиционных инструмента, и проблемы на одном из них могут привести к росту другого. За последние недели идею о том, что средства перетекают с фондового рынка на рынок недвижимости, не обсуждал только ленивый. Естественно, продавцы квартир — как застройщики и риелторы, так и частники — не замедлили поднять цены на свой товар, чтобы встретить эти инвестиции достойно. В какой-то мере перенаправление потоков действительно происходит, однако здесь все не так просто.

— Почему?

— Крупные и средние инвесторы, которые оперируют суммами в десятки или сотни миллионов долларов, вряд ли будут вкладывать средства в розничную покупку квартир на вторичке. Они скорее переведут инвестиции в объекты коммерческой недвижимости — приобретут офисное здание, торговый центр, купят землю или девелоперский проект.

То есть большие деньги придут в сферу недвижимости, но, скорее всего, не в квартирный сегмент. А для мелких инвесторов — людей, которые вкладывают свои сбережения в размере от 10 до 100 тыс. долл. в ПИФы, порог входа на рынок при нынешних ценах уже слишком высок. К тому же многих игроков фондового рынка недвижимость пугает своей низкой ликвидностью — ее в отличие от акций не продашь за один день. Да и вероятность того, что в среднесрочной перспективе стоимость жилья в столице вырастет ощутимым образом, сейчас даже менее реальна, чем постепенная стабилизация фондового рынка.

— Но что тогда напугало людей?

— Как всегда, банальные вещи, вроде тех, что побуждают бабушек скупать в магазинах всю соль. Последнее время активно муссируются слухи о якобы грядущей деноминации рубля и о возможности очередного дефолта, несмотря на категоричное отрицание президентом обоснованности подобных предсказаний. Не исключаю, что людей напугало признание роста инфляции, а также повышение ставки рефинансирования. В реакции на все эти вещи можно усмотреть особенности отечественного менталитета граждан, всегда готовых к худшему. Возможно, здесь сыграла свою роль своеобразная подсознательная реакция людей на предстоящие выборы и смену руководителя страны, хотя умом все понимают, что никаких кардинальных перемен в нынешних условиях ожидать не стоит. Выходит, что причины заметной активизации покупателей на рынке недвижимости иррациональны.

— Согласно данным irn.ru, нынешний ценовой скачок наметился даже не в январе, а уже в последние недели декабря. Некоторые эксперты делают выводы, что причиной нынешнего повышения цен стали итоги 2007 года, например бонусы топ-менеджеров.

— Тема бонусов топ-менеджеров не нова для рынка недвижимости, однако бонусы и дивиденды выплачивают обычно позже — ближе к весне, а не в то время, когда год еще не завершен. Кроме того, по моему мнению, управляющие и совладельцы компаний, во-первых, все себе уже купили, а во-вторых, если и будут что-то покупать, то элитные квартиры или жилье бизнес-класса. Сейчас же основной прирост цен идет в сегменте экономкласса — старых домах советского периода. Не очень-то подходящий вариант для топ-менеджеров. Скорее, к концу года стало происходить закрепление доходов и накоплений самыми обычными людьми под давлением боязни перемен или кризиса.

— Но существуют же объективные экономические предпосылки к росту цен на жилье в Москве. Ограниченность предложения, к примеру, или инфляция?

— Менее года назад при столь же ограниченном предложении стоимость московских квартир снижалась. То, что количество объектов жилой недвижимости в Москве не бесконечно, стало основной причиной, по которой цены здесь уже не ниже, но иногда и выше, чем на более комфортное жилье в Европе или США. Однако всему есть предел. Даже если квартир мало, но людей, способных купить их по заданной стоимости еще меньше, то дальше поднимать планку уже нельзя. Что же до инфляции, то именно по этой причине мы и прогнозировали рост цен в течение года, однако умеренная инфляция способна вызвать лишь умеренное увеличение стоимости. Надеюсь, что до гиперинфляции у нас все же не дойдет.

— Каков ваш прогноз на ближайшее будущее?

— По моему мнению, основной вывод из сказанного выше таков: все причины, вызвавшие скачок цен на московское жилье в начале 2008 года, имеют краткосрочный период действия. Менее чем через месяц пройдут выборы, станет понятна ситуация в стране при новом президенте, и все страхи уйдут. Фондовый рынок ждет постепенная стабилизация, так как реальных причин для глобального экономического кризиса или дефолта, как в 1998 году, сейчас нет.

Отложенный спрос не бесконечен, как и бонусы топ-менеджеров. Поэтому я считаю, что довольно скоро, ориентировочно к марту-апрелю, паника на московском рынке недвижимости утихнет. Я не верю, что в течение всего нынешнего года цены на квартиры в Москве могут расти по 5–10% в месяц и достичь к следующему году двукратного увеличения.

— Что ждет рынок в среднесрочной перспективе?

— Мы по-прежнему ожидаем примерно 15–20% общего ценового роста за 2008 год. Разница лишь в его распределении по месяцам. Изначально аналитики всегда предполагают равномерный сценарий, согласно которому увеличение стоимости квартир в столице идет плавно в течение всех 12 месяцев. Однако благодаря нынешнему стечению обстоятельств рынок, по-видимому, израсходует весь свой потенциал уже в первые месяцы. Потом же, начиная, скорее всего, с майских праздников и до конца года, велика вероятность новой стагнации, причем она может быть даже еще более болезненной и продолжительной, чем две предыдущие. Продавцам, потирающим руки от очередного взлета цен, следует понимать, что рынок за это спросит, когда вернется в нормальное состояние.

Аналитический центр irn.ru неоднократно предупреждал, что чем выше задрана ценовая планка на жилье в периоды ажиотажа, тем более вероятен последующий ощутимый спад. Хотелось бы верить, что нынешняя волна роста стоимости квартир в Москве все-таки будет умеренной и после своего окончания не оставит рынок на грани серьезного кризиса.

Большой портал недвижимости

Складская недвижимость. Цифры и тенденции

Однажды обжегшись на молоке, наши банки усиленно дуют на воду. Примерно такой подтекст сопровождал деловую активность на рынке коммерческой недвижимости первые два месяца 2008 года. Действительно, мировой кризис ликвидности и нестабильная ситуация на финансовых рынках заставили кредитные организации быть предельно осмотрительными при выдаче заемных средств на всевозможные девелоперские проекты.

Сегодня так называемые длинные инвестиции едва ли смогут вскружить голову крупным игрокам рынка. А если учесть, что в складском сегменте таковых немного, то прогнозы некоторых аналитиков по поводу сокращения общих объемов строительства крупных логистических терминалов кажутся весьма убедительными. Впрочем, предположение из серии «новых складов сдадут вдвое меньше, чем запланировано» скорее выглядит страшилкой, нежели тенденцией.

Большинство экспертов склоняются к тому, что развитие отечественного рынка коммерческой недвижимости вообще и складского сегмента в частности продолжится, но примерно такими же умеренными темпами, как в прошлом году.

Напомним, что общий объем качественных складских площадей, введенных тогда в эксплуатацию, по оценке компании Praedium, составил около 1,1 млн кв. м, из них примерно 900 тыс. кв. м пришлось на Московский регион.

За минувшие два месяца ситуация оставалась достаточно ровной, лишь по некоторым показателям наблюдались небольшие колебания. Например, в течение января на продажу было выставлено 68 объектов, что на 50% больше, чем за аналогичный период 2007 года. Однако суммарная площадь предложений понизилась примерно на 14% и составила за месяц 451 тыс. кв. м, отмечают в компании Russian Research Group (RRG).

Сегодня квадратный метр производственно-складской площади в Москве стоит в среднем чуть более 2,5 тыс. долл. С начала года, по мнению экспертов, цены выросли примерно на 23%. Соответственно, объем предложений в денежном эквиваленте увеличился не менее чем на 6% и достиг 1,14 млрд долл., превысив показатель января прошлого года в 2,5 раза. Средняя площадь экспонируемых помещений (примерно 6,6 тыс. кв. м) практически не изменилась.

Еще одна тенденция, о которой уже начали слагать легенды, — насыщение и даже перенасыщение рынка. Мол, нечто подобное уже случилось в Казани. Однако пугать проблемами татарского девелопмента, как жупелом, по меньшей мере неэтично. В данном случае причина перепроизводства коммерческих площадей не имеет никакого отношения к экономике. Просто люди готовились достойно отметить 1000-летие родного города и немного переусердствовали.

В Москве первичное насыщение рынка складской недвижимости если и возможно, то лишь на отдельных направлениях и не ранее, чем к 2011 году, а для всей России это еще более далекая перспектива. С подобным прогнозом согласны и в компании Blackwood. Сейчас под прицелом аналитиков юг Московского региона. В районе Каширского шоссе продолжается реализация нескольких крупномасштабных проектов общей площадью порядка 2 млн. кв. м. Прежде всего речь идет о производственно-складском комплексе «Северное Домодедово», третью очередь которого (600 тыс. кв. м), скорее всего, сдадут к концу года. Еще один значимый проект общей площадью не менее 600 тыс. кв. м — «Логистический Парк Домодедово» класса А на пересечении шоссе М4 «Дон» и А107 (в 29 км от МКАД и в 12 км от аэропорта Домодедово).

Южное направление продолжает привлекать потенциальных арендаторов и, по данным компании Colliers International, оттягивает на себя примерно 45% общего объема спроса на складские помещения. При таком раскладе местные склады едва ли будут пустовать, во всяком случае, пока экономика России находится на подъеме, а грузопотоки из Москвы и обратно стабильно растут. Кстати, интенсивное развитие этого сегмента рынка продолжается и в регионах. О соответствующих планах в I квартале 2008 года заявили Х5 Retail Group и «Евразия логистик», активно действующая не только в Москве, но и в Санкт-Петербурге, Казани, Челябинске и Новосибирске.

Спрос на складские комплексы в 15–30 км и 30–45 км от МКАД сегодня составляет соответственно 44 и 34% общего объема. Около 15% потенциальных арендаторов уже сейчас готовы обратить внимание на объекты, расположенные далее 45 км. Скорее всего, со временем их станет больше, так как в перспективе девелоперы намерены возводить склады в 50–60 км от МКАД, считают эксперты компании Blackwood. Это обусловлено прежде всего дефицитом земельных участков промышленного назначения рядом с Москвой и планами федеральных властей по строительству ЦКАД. В отличие от растущего спроса на удаленные склады средние ставки аренды на качественные складские площади, расположенные в области, существенных изменений не претерпели. Так, для класса А они составляют около 135–150 долл., для класса В — 120–130 долл. за 1 кв. м. в год. В Москве картина несколько иная. Наиболее востребованным направлением остается север, за ним следуют юг и юго-восток столицы. Здесь самый высокий уровень ставок в складских помещениях класса А — 210–260 долл., класса В — 160–220 долл. за 1 кв. м в год. В Западном и Северо-Западном округах аренда обходится несколько дешевле. По мнению аналитиков, в 2008 году главными рыночными тенденциями в этом сегменте можно считать увеличение спроса на качественные складские помещения, повышение арендных ставок в пределах 5–10%, а также усиление конкуренции между собственниками объектов из-за роста предложений. Анализ реализуемых и заявленных проектов позволяет экспертам той же компании Blackwood прогнозировать к концу года удвоение качественных складских площадей. В абсолютных величинах общий объем предложений может приблизиться к 5 млн кв. м.

Большой портал недвижимости

Москвичей продавали в рабство, их квартиры – делили

Оперативными сотрудниками Управления по борьбе с организованной преступностью совместно с коллегами из УФСБ по Орловской области и Главным управлением МВД по Центральному федеральному округу пресечена деятельность преступной межрегиональной этнической группы. Группа совершала свои деяния как на территории Орловской области, так и на территории других регионов России.

В частности, группа занималась похищением людей. Причем похищали жителей Москвы с последующим завладением их недвижимостью. Состав группы - самый разнообразный по своей национальности. В группу входили представители Чечни, Дагестана, России, Северной Осетии. Кто-то из них жил в Москве, кто-то в Орловской области.

Информацию оперативники УБОПа передали своим коллегам в УФСБ и Главное управление по Центральному федеральному округу. И, начиная с декабря 2006 года вплоть до 2 марта 2008 года, сотрудниками этих трех ведомств реализовывался совместный план по пресечению деятельности преступной группы.

Как отмечается на официальном сайте Министерства Внутренних Дел РФ, в ходе проведения мероприятия оперативники установили, что один из членов группировки (организатор, проживавший в Москве) имел обширные связи и знакомства среди нотариусов, в риэлторских компаниях, фирмах по оформлению недвижимости, органах опеки. С их помощью он подыскивал одиноких владельцев квартир, которых впоследствии вместе с подельниками похищал и вывозил в Орловскую и Ростовскую области, где насильно удерживал.

В Орловской области жертв вывозили в Новодеревеньковский район области. Там у одного из членов группы были строения. А также в Ростовскую область, где проживал родной брат организатора группы. По имеющейся информации, например, в Ростовской области жертвы преступных деяний группировки находились в качестве рабов в течение двух лет.

На сайте отмечается, что 13 февраля в Москве группа похитила 30-летнего местного жителя. Подельники вывезли его в Орел, а сами завладели его трехкомнатной квартирой. Они также планировали его устранить после завершения сделки по передаче квартиры в свою собственность. План по его похищению они вынашивался с декабря 2007 года.

Так, москвича вывезли из столицы в беспомощном состоянии на автомобиле «Хюндай». Привезя мужчину в Орел, с помощью заведующего одного из отделения Орловской областной психиатрической больницы, его заключили в это лечебное учреждение. Там потерпевший находился до 27 февраля. В этом день сотрудниками УБОП совместно с коллегами из УФСБ была разработана и реализована операция по освобождению парня из неволи, после чего он был передан сотрудникам Главного управления МВД по Центральному федеральному округу.

Операция по задержанию членов группировки проводилась 2 марта сразу в трех регионах - в Орловской, Москве, Ростовской. В итоге в Ростовской области из плена освобождено три человека, все они жители Москвы. Сотрудниками Орловского УБОПа и УФСБ области задержаны четыре активных члена преступной группы.

При обыске по месту работы врача было изъято более 200 тысяч рублей и документация по оформлению москвича в психиатрическую больницу. В Москве и Ростове также задержаны члены и организатор преступной группы.

По имеющейся информации, на одного из членов группировки было оформлено в Москве 168 квартир, на другого - 135. Все они располагались в центре столицы.

В настоящее время по данным фактам возбуждены уголовные дела по статьям 126 ч.2, 3 УК РФ (похищение человека), 159 (мошенничество). Решается вопрос о возбуждении уголовного дела по ст.222 (незаконное приобретение, ношение, сбыт оружия).

Квадрум. Новости недвижимости

Решение квартирного вопроса пойдет быстрее

Как бы парадоксально это ни выглядело, но, будучи одним из мировых лидеров по стоимости недвижимости, Москва остается едва ли не единственным регионом, сохранившим очередь на получение бесплатного жилья, реализующим множество социальных жилищных программ. Невообразимое сочетание этих двух, казалось бы, несочетаемых факторов и формирует тот самый высокий спрос на московскую недвижимость, которому не перестают удивляться эксперты.

Сочетание несочетаемого

При всем при этом на протяжении последних нескольких лет в Москве ежегодно возводится порядка 5 млн кв. м жилья. По мнению московских властей, столичный строй-комплекс готов «потянуть» и больше, однако здесь их желания наталкиваются на объективную действительность – свободных площадей под застройку в Москве уже давно нет. Конечно, это не означает, что со дня на день все московское строительство полностью остановится, но и в том, что «легких» участков под застройку в столице уже не будет никогда, сомневаться не приходится. Осознание этой простой, но неутешительной истины подтолкнуло московские власти к самым решительным действиям, а именно – к актуализации существующего Генплана на перспективу до 2025 года. Актуализированный главный градостроительный документ российской столицы предполагает сразу несколько направлений развития города в условиях тотального дефицита свободных участков под застройку.

Откуда берется земля под застройку

Основными резервами площадей для нового строительства в Москве являются участки под городскими промышленными предприятиями и жилые кварталы первых периодов индустриальной застройки (60-е – начало 70-х). Практика освобождения крупных, и в первую очередь столичных, городов от промышленных объектов достаточно распространена во всем мире. Изменение структуры мировой экономики привело к тому, что подавляющее большинство подобных предприятий оказалось абсолютно нерентабельными. Высокая стоимость городской земли, трудности с промышленной логистикой (в условиях современного мегаполиса), а также ужесточившиеся экологические требования привели к тому, что большинство традиционных европейских промышленных центров, как Лондон, Милан или Амстердам, были вынуждены вывести основную часть заводов и фабрик за городскую черту. Значительная часть московских предприятий уже переведена в специально отведенные для этого промзоны или за черту города. Однако до полного завершения процесса еще достаточно далеко, хотя работа в этом направлении идет полным ходом. Так, в середине февраля мэр Москвы Юрий Лужков подписал распоряжение о мерах по реализации инвестиционного проекта строительства жилищно-социального и административно-делового комплекса по адресу: Шмитовский проезд, д. 16. В соответствии с распоряжением и постановлением правительства Москвы ОАО «Московский метизный завод «Пролетарский труд» подлежит выводу. На этой территории запланировано строительство жилищно-социального и административно-делового комплекса.

Реконструкция хрущоб

И все же при всей очевидной выгодности переноса предприятий и застройки освободившихся площадей жильем данный метод имеет ряд ограничений. Вывод предприятий предполагает не только их демонтаж, но и последующее их возведение на новом месте с модернизацией производства. Все это требует существенных затрат, что не может не сказаться на стоимости построенного на «промышленных» землях жилья. Между тем Москве необходимо ежегодно возводить не менее 2,5 млн кв. м социальной жилплощади, что вряд ли возможно на весьма дорогих «промышленных» участках.

Решению этой проблемы способствует другой метод, принятый на вооружение московскими градостроителями. Это комплексная реконструкция жилых кварталов, застроенных в середине 60-х – начале 70-х панельными пятиэтажками, называемыми в народе «хрущевками». Преимущество метода комплексной реконструкции состоит в том, что изза повышенной этажности вновь отстраиваемых домов прежние районы способны вместить значительно большее число жителей, нежели это было раньше.

Разумное варьирование

Один из таких новых микрорайонов будет возведен в районе Сокол. На месте сносимых домов по Светлому проезду будут построены три высотных здания высотой от 24 до 50 этажей. Также там появятся новая школа, детский сад, крытые детские и спортивные площадки, парковка и перехватывающая стоянка. Нынешние жители микрорайона будут переселены в «стартовый» 24-этажный жилой дом, который будет сооружен в первую очередь.

По аналогичной схеме будет вестись застройка и в Восточном административном округе (ВАО) столицы. «В округе должны быть снесены практически все пятиэтажки, – заявил на собрании актива префект ВАО Николай Евтихиев. – Тратить деньги на их ремонт нет смысла, так как дешевле построить новое жилье с просторными квартирами. Также необходимо снести ветхие девятиэтажки в районах Богородское и Гольяново». Чуть ранее, в декабре 2007 года, вышли постановления столичного правительства и о реконструкции кварталов в районах Богородское, Новогиреево, Северное Измайлово. Таким образом, разумное варьирование более дорогими (через вывод предприятий) и относительно бюджетными (посредством комплексной реконструкции кварталов) методами сформировало действенный алгоритм, позволяющий московским властям успешно решать проблему дефицита земли под строительство. Сегодня в этом направлении сделаны только лишь первые шаги. А это значит, что начавшийся процесс обновления жилых районов с каждым разом будет идти все быстрее, приближая тем самым решение квартирного вопроса для тысяч и тысяч московских семей.

Вечерняя Москва

«МИЭЛЬ-Брокеридж» поможет осуществить междугородние сделки

С 11 по 18 марта на сайте газеты «Аргументы и факты» (www.aif.ru) состоится онлайн-консультация «Междугородние сделки Москва - Санкт-Петербург». В течение недели на вопросы о том, как дистанционно совершать междугородние сделки с недвижимостью между Москвой и Санкт-Петербургом, в том числе с использованием ипотеки, ответит Мария Сорокина – директор Санкт-Петербургского отделения компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» холдинга «МИЭЛЬ».

В последнее время люди все чаще прибегают к обмену жилья в разных городах, особой востребованностью пользуются междугородние сделки Москва - Санкт-Петербург. Основные мотивы совершения междугородных сделок — инвестирование в недвижимость, переезд к детям в столицу, приобретение недвижимости в связи с расширением бизнеса, переезд в связи с карьерным ростом и другие.

«Любая сделка купли-продажи по-своему уникальна и имеет свои тонкости и особенности. Для того чтобы обойти все подводные камни и благополучно довести начатое до конца, прежде всего, необходим опыт в проведении подобных операций, - отмечает Мария Сорокина. - Схема проведения междугородных сделок именно в нашей Компании является максимально удобной для клиентов, так как она предусматривает заключение договора в том городе (Москве или Санкт-Петербурге), в котором клиент находится, а не там, где он собирается приобретать недвижимость, как это обычно происходит на российском рынке недвижимости. Технология Компании позволяет значительно сэкономить время клиента и оптимизировать его расходы».

В рамках онлайн-консультации ее участники смогут получить практические советы специалиста по конкретным ситуациям, узнать как приобрести квартиру в Москве жителям Санкт-Петербурга с минимальными временными затратами, в какую петербургскую недвижимость стоит инвестировать средства жителям Москвы, как совершить междугородний обмен Москва - Санкт-Петербург с привлечением ипотечного кредита и многое другое.

Большой портал недвижимости

Инвестбанк Goldman Sachs (GS), чьи инвестиции в недвижимость по всему миру превышают $23 млрд, начинает вкладывать средства

Информацией о том, что банк Goldman Sachs создает фонд по инвестициям в недвижимость стран БРИК, с «Ъ» поделились несколько инвестбанкиров. «Объем фонда составит $4 млрд, из которых сейчас уже привлечено около $2,5 млрд, и идет подбор проектов для инвестиций»,- сообщил один из собеседников «Ъ». Пресс-служба лондонского офиса Goldman Sachs от комментариев отказалась. Но о создании фонда недвижимости GS осведомлены партнер консалтинговой компании S. A. Ricci/King Sturge Владимир Авдеев и директор инвестиционного департамента AFI Development Иван Вашурин. По словам одного из московских девелоперов, инвестбанк неофициально уже уведомил участников рынка о том, что в Россию будет направлена почти половина средств фонда, из них около двух третей будет инвестировано в Москве, остальное - в Санкт-Петербурге и городах-миллионниках.

Фонд выберет смешанную инвестиционную стратегию и будет вкладывать средства в уже готовые объекты и девелоперские проекты с привлечением российских партнеров, прогнозируют эксперты. «В последнее время 70% в структуре портфеля западных фондов в России приходится на уже построенные объекты, 30% - на девелоперские проекты»,- комментирует перспективы Goldman Sachs Иван Вашурин из AFI Development. «Инвестиции в готовые объекты приносят 9-10% годовых»,- говорит управляющий директор Renova Capital Олег Царьков. По его словам, доходность инвестиций в девелоперские проекты составляет 20-30%, но риски таких вложений выше. Они связаны с длительными согласованиями проектов с местными властями и срывами сроков строительства.

Международный инвестбанк Goldman Sachs начал вкладывать деньги в недвижимость в 1991 году. С тех пор он создал 18 фондов недвижимости с общим объемом инвестиций $23,7 млрд. В России работает с 1998 года, оказывает услуги в области финансового консультирования и биржевой торговли. По данным Dealogic, по итогам 2007 года Goldman Sachs занимает десятое место по объему сделок M&A в России: на его счету восемь сделок на общую сумму $7,8 млрд.

Создаваемый Goldman Sachs фонд для стран БРИК станет для банка первым крупным проектом на российском рынке недвижимости, отмечает директор инвестиционно-банковского обслуживания банка «Уралсиб» Олег Лухтон. Прямые конкуренты GS между тем уже давно инвестируют в девелоперский бизнес России, отмечает он. Так, Morgan Stanley в августе 2006 года купил за $30 млн 10% долей «Росевродевелопмента» (общий портфель проектов - 2 млн кв. м), а также создал фонд Special Situation Fund III на $3,6 млрд для инвестиций в российскую недвижимость. Raiffeisen Bank и австрийская строительная компания Strabag AG создали фонд Raiffeisen Evolution Emerges, планирующий до 2010 года инвестировать 500 млн в недвижимость в Москве, Петербурге и других городах-миллионниках. Та же Strabag создала с Deutsche Bank совместное предприятие DB Development для реализации девелоперских проектов в России.

Зарубежные инвесторы начали активно осваивать российский рынок недвижимости в 2005 году. Одновременно с крупными инвестбанками в Россию пришли и зарубежные фонды, управляющие средствами частных инвесторов (см. таблицу). «Теперь из-за мирового кризиса ликвидности около 90% таких фондов, работающих в России, приостановило агрессивную экспансию,- отмечает Владимир Авдеев из S. A. Ricci/King Sturge. - Но для GS, на чьем бизнесе кризис существенно не сказался, сейчас самое подходящее время выйти в Россию, где цены на недвижимость растут быстрее, чем в Европе или США».

Banki.ru

Самые странные клиенты московских агентств недвижимости

Действительно, рынок московской недвижимости это не только сухие цифры статистики, помноженные на ежедневную череду схематичных процессов, но и довольно забавные случаи постоянно исходящие от не менее забавных клиентов. Чтобы убедиться в этом, давайте послушаем опытных риэлторов, тем более им есть что рассказать.

Сергей Зайцев, генеральный директор «CENTURY 21 Рублевка»:

"Клиенты со странностями" встречаются часто, даже у нас на Рублевке. Однажды, например, к нам в офис пришел очень богатый и влиятельный бизнесмен и попросил подобрать ему какой-нибудь замечательный домик в глухой деревне! Причем главным критерием было – чем «глуше», тем лучше. Непременным условием расположения дома было наличие рядом соседей в лице самых настоящих жителей деревни, о коих клиент имел представление, видимо, из произведений российских классиков. Я лично занимался поиском подходящего дома и в короткие сроки нашел ужасно очаровательную, полуразвалившуюся хибару в деревне под Зеленоградом. Однако подобранный вариант клиента не устроил по причине не достаточной "глухости" этого населенного пункта. Видимо, жители той деревни показались ему слишком осовремененными и цивилизованными… Как я узнал позднее, этот человек в итоге купил уже не дом, а даже целую деревню где-то за 500 км от Москвы. Помню и другой забавный случай. К нам в офис на самой что ни на есть раздолбанной копейке приехал мужик в спортивных штанах «а-ля олимпиада 80-х» и выбрал себе скромный такой дом за 1 млн. долларов на Рублево-Успенском… Правда, в другой раз, когда нужно было расплачиваться по сделке, он уже приехал на тюнингованном мерседесе с водителем и охранником.

Мария Литинецкая, исполнительный директор компании «Blackwood»:

Странные клиенты встречаются довольно часто. Так, например, наши брокеры однажды столкнулись с клиентом «собирающим» цифры квартир, этажей и домов, обосновывая это тем, что каждой цифре соответствует определенная буква, из которых в свою очередь, складывается конкретное слово, имеющее особое значение исключительно для этого клиента. Отдельная категория – клиенты, ищущие квартиру по правилам фен-шуй. Каким бы необычным это не казалось, но сейчас очень часто можно встретить людей, осматривающих квартиры с компасами, магнитными камушками, помогающих найти в доме зону любви и т.д. Бывают случаи, когда клиенты приобретают квартиру согласно «знакам свыше», рассуждая, например, следующим образом: «если снег пойдет, значит куплю, не пойдет – не куплю» или советуются с астрологами.

Лет пять назад к нам поступил запрос с обязательным требованием: квартира должна располагаться на последнем этаже дома мансардного типа с выходом на крышу, а окна должны выходить на Кремль и подъездные пути к нему. В практике компании Blackwood также был следующий курьезный случай: при оформлении сделки покупки квартиры, клиент не предупредив ни брокера, ни продавца, принес в качестве оплаты золотые слитки. Брокеру в такой ситуации пришлось срочно искать в банках информацию о курсе золота, чтобы оценить стоимость квартиры в «золотом» эквиваленте. Нередко встречаются клиенты, которым нравится производить впечатление на брокеров: они, как правило, быстро соглашаются на первый «подвернувшийся» вариант, но при этом никогда ничего не покупают. Такие люди получают удовольствие от самого процесса поиска квартиры.

Алла Аксёнова, ведущий эксперт агентства недвижимости «DOKI»:

Вспоминаю, как осенью 2007 года в один из офисов компании обратился необычный клиент с желанием купить два корабля. Сразу отмечу, что мы работаем не только с запросом, но и с потребностью, то есть для нас важно не только то, что клиент хочет продать квартиру, но и то, для чего он хочет ее продать. Оказалось, что у солидного мужчины с детства была мечта стать моряком и вот сейчас у него появилась возможность приобрести где-то в Сибири два действующих корабля и переправить их через Северный Ледовитый океан в Центральную Россию, дабы использовать их в туристических целях.

Он хотел из одного корабля сделать некий муляж военного судна, чтобы на Москве-реке появился свой аналог «Авроры». Второму кораблю предназначалась судьба стать плавучей смотровой площадкой для москвичей и гостей города. Неизвестно, сам потенциальный клиент собирался работать капитаном на одном из кораблей, или просто хотел стать хоть как-то причастным к моряцкому делу. Но если учесть что для исполнения мечты он готов был продать просторную квартиру в одном из центральных районов Москвы - видимо, мечта была действительно заветной. В итоге квартиру мужчина продавать раздумал - возможно, изыскал другие возможности инвестиций в детскую мечту. Но, не исключено, что своей «Авроре» на Москве-реке - быть!

Кристина Рзаева, директор по продажам «Независимого Бюро Ипотечного Кредитования»:

В нашей компании было несколько интересных случаев, а так как мы занимаемся подбором кредитных программ, то все они были связаны с необычными требованиями к кредиту и не менее странными предложениями в качестве залога. Однажды к нам обратился клиент, который хотел взять ипотечный кредит, а в качестве залога настойчиво предлагал свою лошадь. Попытки объяснить, что лошадь это движимое имущество продолжались около 30 минут, но и после этого клиент не смог понять, почему же банки не берут лошадей в залог по ипотечному кредиту и почему это имущество движимое.

Был очень романтичный клиент, который хотел заложить свою квартиру, для того чтобы купить любимой девушке машину, чем и сразить ее наповал. Встречаются и люди, которые, скорее всего, смотрят очень много телевизор. Однажды позвонила клиентка перед самым новым годом и долго ругалась, по поводу того, что ипотечный брокер не назвал свое отчество, представившись по телефону, ее это очень задело. Потом она стала требовать, чтобы мы не подбирали ей кредитную программу, а просто сами дали денег, причем в кратчайшие сроки, желательно завтра. Сей милый диалог закончился тем, что она сказала, что ей срочно нужны наличные, а, поняв, что мы не выдаем наличные, а лишь помогаем получить кредит, она начала возмущаться, что вчера видела нас по телевизору (это явно были не мы), и что мы те самые шарлатаны.

Из той же "оперы" был клиент, который, позвонив, сказал: "Мне нужно 2000 рублей на неделю, я к вам могу сейчас подъехать и взять их?»Ну и, конечно же, бывают странные клиенты, работающие сами на рынке недвижимости, например, в оценочных компаниях, но при этом совершенно не ориентирующиеся в ценах на жилье. В итоге запрашивают сумму изначально заниженную, позже просят одобрить заново заявку на большую сумму кредита. И так может продолжаться достаточно долго.

Владимир Журавлев, коммерческий директор компании «NAI Russia»:

Клиенты бывают разные, и в профессиональной практике случалось несколько забавных историй. Самый распространенный случай, который приводит в замешательство практически любого брокера - это срочная просьба помочь купить офисные помещения в бизнес-центре класса «А» по тысяче долларов за квадратный метр. Такие клиенты очень удивляются, узнав реальные расценки на недвижимость в городе. Бывают, конечно, и не такие запущенные варианты – когда человек находит цены на не обновляемых с 2004 года сайтах и требуют предоставить помещения никак не дороже.

Много интересных заявок встречается на транспортную тему. Одному мужчине, который обладал целой коллекцией автомобилей, не хватило подземной парковки в жилом комплексе и он, недолго думая, выкупил под эти цели в доме весь первый этаж. Потом, некоторое время спустя, он там же приобрел автомойку и был абсолютно счастлив.

Несоизмеримым количеством машин отличаются не только отдельные граждане, но и небольшие компании. Однажды поступил заказ от фирмы на офисное помещение общей площадью 100 кв.м. и наличием парковки для них в 20 машино/мест.

По принятым критериям люди ищут рабочее место далеко не всегда. Например, были заявки на офис, главным требованием к которому был вход с востока. Но интересные истории порой связаны не только с арендаторами и покупателями, но и с собственниками недвижимости. Так, один человек построил бизнес-центр класса «B» с мраморной отделкой и лифтами Otis и, воодушевленный успехом, решил переделать несколько общественных бань, также находящихся в его собственности. Состояние бань было достаточно плачевное, но сносить их и строить на этом участке что-то новое владелец категорически не хотел. Будучи человеком творческим, он решил поступить нетривиально и снабдить их офисными помещениями. Назвать сие заведение он планирует офисно-банным комплексом. Согласитесь, оригинально?

Анастасия Кротова, ведущий специалист департамента загородной недвижимости компании «Paul’s Yard»:

Безусловно, в практике каждого риэлтора были клиенты «со странностями», так сказать со своими особыми условиями. Так, например, был клиент с которым, с одной стороны, было очень легко работать, так как он располагал достаточным бюджетом, с другой же - он выдвинул условие, чтобы в параметрах дома не присутствовали числа 6, 9 и13. Каждый дом пришлось тщательно прорабатывать: поэтажные планы, документы, номер дома и др. Честно говоря, так и не нашли ничего. Или наоборот. Одна клиентка работает экстрасенсом (целительница, колдунья). Она выбирала участок земли для застройки дома. Процесс выбора был удивительным - интуитивным. Это была целая процедура, во время которой она всматривалась, закрывала глаза и в тишине (машины все выключали), она определяла энергетические поля. В итоге она купила участок. Через несколько лет дом отстроили и она решила продавать его. Обратилась опять же к нам.

Каково было мое удивление, когда я увидела в свидетельстве на дом цифру 666,9 метра квадратного! Вот и продавай его теперь. Возможно, это и не удивительно, но был клиент, который искал дом в лесу, но так чтобы было слышно дорогу. На вопрос: «Как же так? Обычно люди мечтают о тишине!?» Он сказал: «Вы знаете, я боюсь тишины с детства! А здесь открыл окошко и вроде бы цивилизация рядом!» Вот, до чего доводит жизнь в городе!

Вадим Ламин, руководитель отдела эксклюзивной недвижимости компании «Penny Lane Realty»:

Согласно многолетней практике состоятельные люди при покупке или аренде квартиры, прежде всего ориентируются на такие базовые факторы, как бюджет, местоположение, квадратура, а также внутренняя отделка нового жилья включая стиль интерьера, но бывают и некоторые исключения. Например, последняя история касающаяся странностей была следующей: клиент выбрал квартиру для аренды которая при первом просмотре ему очень понравилась. Далее он попросил организовать ему повторный просмотр подобранного жилища, на который вместе с ним приехал специалист древнего китайского учения фен-шуй. Последний, внимательно осмотрев все комнаты пришел к неутешительному для нас выводу - мебель расставлена крайне неправильно. В итоге клиент отказался снимать этот вариант, мотивируя свое решение полным отсутствием шансов достигнуть столь необходимой ему жизненной гармонии.

Татьяна Майорова, начальник отдела вторичного жилья, отделение «Третьяковское», компании «Пересвет-Недвижимость»:

Часто покупатели для достижения благоприятного результата следуют определенным приметам или схемам при выборе квартиры. В любом случае мы с пониманием относимся к желаниям наших клиентам, ведь выбор квартиры во многом определяет дальнейшую жизнь покупателей. Например, порядок цифр. У нас был покупатель, который хотел, что бы номер дома и квартиры давал в сумме 8. Например, дом 15 (6) и квартира 31 (4), в сумме дают 10, этот вариант не подходит, а вот дом 20 (2) и квартира 6 в сумме дают 8. Притом все условия официально прописываются в агентском договоре. В итоге мы нашли подходящий вариант, основываясь на номере дома и квартиры. Также многие придерживаются правил Фен-шуя. Восточная культура очень популярна в России. Поэтому мы в ходе работы, стали специалистами и в данной области. Например, мы заранее предупреждаем наших клиентов, последователей данного учения, если дом стоит на пересечении трех дорог, или подбираем квартиру окна, которой выходят на определенную сторону света.

Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании «ТЕРРА-недвижимость»:

Конечно состоятельные покупатели – люди неординарные априори, но эксцентричные требования к недвижимости выдвигаются не так часто. Один раз к нам обратился немец, который очень долго в Подмосковье не мог найти дом около кладбища. На его счастье и на счастье владельцев, у нас в базе оказался подходящий особняк как раз рядом с кладбищем на Знаменском поле (Рублево-Успенское шоссе). Это подтверждает расхожую в среде брокеров истину, что любой дом имеет своего хозяина, вопрос только в том, сколько времени они будут искать друг друга.

Еще один пример – несколько лет назад нашей компании выпала честь работать с президентом одной из стран СНГ, который покупал дом на Рублевке. Работа с состоятельной аудиторией сама по себе сопряжена со множеством как технических, так и психологических тонкостей. Когда же сделка проходит с участием людей такого уровня, процесс становится на порядок сложнее. В сделке участвует огромное количество посредников, чиновников, юристов с обеих сторон, в добавок, каждый этап проходит под бдительным контролем спецслужб. Как правило, многомиллионные сделки привлекают посредников, которые стремятся заработать как можно больше, цепочка заинтересованных людей может быть очень длинной. Напротив, в данной сделке все посредники как один старались ускорить процесс и старались как можно быстрее уйти в тень, чтобы не вызвать подозрение в своем интересе. В последнее время все чаще требованием покупателей становится возможность строительства на участке вертолетной площадки. Это накладывает определенные требования на землю. Для этих целей полностью лесной участок уже не подойдет – нужна земля, на которой есть поле.

Большой портал недвижимости

Потенциальные покупатели недвижимости в Москве все более внимательно приглядываются к объектам в Екатеринбурге

Это связано с тем, что в столице цены на квартиры опять начали расти. Средняя стоимость метра приблизилась к отметке 6000 долларов - это 10-кратный рост за 8 последних лет. На этом фоне ситуация в Екатеринбурге и некоторых других городах России выглядит более благополучно. Но и в Екатеринбурге за последние пять лет цены на жилье выросли примерно втрое. В столице Урала квартиры активнее стали покупать жители районных центров области. До 80% сделок оплачиваются в кредит. Что интересно - большой поток клиентов в последнее время нахлынул из соседней Тюменской области и Ханты-Мансийского автономного округа, - говорит директор одного из екатеринбургских агентств недвижимости. - Жители этих небедных регионов приобретают квартиры для своих детей - студентов екатеринбургских вузов. Наибольший спрос - на однокомнатные квартиры и элитное жилье. Подробности квартирного вопроса на страницах «Известий», публикация «Московских окон недоступный свет».

Эхо Москвы — Екатеринбург

Уровень дефицита недвижимости в Москве слишком высок

В столице на сегодняшний день складывается очень сложная ситуация с жильем. Всем уже известно, что стоимость квадратного метра недвижимости в Москве велика, как нигде, но оказывается, это не главная проблема. Генеральный директор Международной Академии Ипотеки и Недвижимости Татьяна Никитина определяет главную проблему на рынке жилья в Москве следующим образом: "жилой фонд Москвы составляет примерно 212 млн. кв. метров. Количество жителей в Москве - 10.44 млн. человек. Получается, что сейчас на одного жителя столицы приходится 20.3 метра жилой площади". Дефицит жилья в столице становится угрожающим даже несмотря на то, что в планы московского правительства входит ежегодно увеличивать жилой фонд на 5 млн. кв. метров.Эксперты сравнивают уровень обеспеченности жильем в Москве с ситуаций в США и прогнозируют, что уровня США при сохранении динамики спроса-предложения мы достигнем только к 2112 году.На наш взгляд, стоит добавить, что не совсем верно сравнивать Москву (столицу) с США (государством) - всем известно, что относительно остальной территории России Москва находится на особом положении. Главный же вывод экспертов давно известен каждому гражданину России - жилье на сегодняшний день для рядового труженика нашей страны недоступно.

Apartment.ru

Зарегистрированы изменения правил управления ЗПИФНа «Коммерческая недвижимость»

Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) России зарегистрировала изменения и дополнения в правила доверительного управления закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости (ЗПИФН) «Коммерческая недвижимость», который находится под управлением ЗАО «Управляющая компания «Тройка Диалог». Об этом сообщили в пресс-службе ФСФР. В пресс-службе уточнили, что изменения правил управления фондом связаны с увеличением количества инвестиционных паев выдаваемых управляющей компанией.

Фонд «Коммерческая недвижимость» был сформирован 15 декабря 2004 года. Срок работы фонда - 15 лет. ЗПИФН инвестирует в объекты коммерческой недвижимости в различных регионах России, обладающие высокой ликвидностью, стабильной текущей доходностью и имеющие хорошие перспективы роста рыночной стоимости. На сегодняшний день в собственности фонда находятся 12 объектов коммерческой недвижимости в Москве, Екатеринбурге, Казани, Самаре и Уфе. Управляющая компания «Тройка Диалог» (Москва) основана в 1996 году, входит в Группу компаний Тройка Диалог. Общая сумма активов под управлением компании превышает $3,5 млрд. В паевых фондах УК Тройка Диалог находится более $1 млрд.

Большой портал недвижимости

Продавцы продолжают поднимать цены на московское жилье

Согласно результатам мониторинга рынка жилья агентства RWAY с 4 по 10 февраля 2008 года средние цены предложения на вторичном рынке московского жилья рассчитанные по всем классам повысились на 3,1% в долларовом исчислении.

Прирост цены за неделю в объявлениях продавцов квартир-эконом класса составил 1,8%. Цены предложения на жилье бизнес-класса в среднем по городу выросли существенно больше - на 3,3%. Снижение средних цен на жилье бизнес-класса и эконом-класса не зафиксировано ни в одном из округов Москвы. Подешевели только однокомнатные квартиры в центре и на северо-западе, а также многокомнатные квартиры на севере и востоке города.

Настойчивое повышение цен продавцами московского жилья с большой долей вероятности продлиться до начала марта текущего года. В случае сохранения подобной тенденции и в последующие месяцы московский рынок жилья будет обречен на депрессию по сделкам с участием домохозяйств, начиная с середины текущего года.

Таблица 1. Изменение цен предложения в долларах на жилье в Москве на вторичном рынке за 04.02.08-10.02.08 (с учетом жилья элитного и бизнес-класса - квартиры в монолитных и кирпичных домах).

Мониторинг рынка жилой недвижимости и анализ его показателей проводится агентством RWAY, имеющим 13-летний опыт информационно-аналитической работы на рынке недвижимости. Мониторинг проводится раздельно для жилья в новостройках и вторичного рынка жилья. Данные мониторинга вторичного рынка публикуются еженедельно. Данные мониторинга рынка новостроек - ежемесячно.

- Данные мониторинга подготовлены и предоставлены Информационно-аналитическим агентством RWAY

- Анализ цен вторичного рынка жилой недвижимости Москвы за предыдущую неделю

- Анализ цен вторичного рынка жилой недвижимости Москвы за январь 2008 года

- Анализ цен рынка жилой недвижимости Москвы за 2006 год

RWAY.RU

Впереди планеты всей

Сочи превратился в столицу зимних Олимпийских игр 2014 г., и в ближайшие семь лет к этому городу будет приковано внимание всего мирового сообщества. Провозглашено строительство курорта мирового уровня, причем ориентированного как на летний, так и на зимний отдых. Эти события кардинально изменили ситуацию на сочинском рынке недвижимости.

У моря, у синего моря

Домик на побережье выглядит ничуть не хуже домика в деревне. Причин покупательского интереса к Сочи обнаруживается несколько.

Первое - несомненно, природные и климатические условия: здесь находятся единственные в России субтропики, рядом плещется "самое синее в мире" Черное море.

Второе соображение: Сочи - это Россия. Накупив недвижимости на Кипре и в Испании, наши сограждане с изумлением поняли, что это другие страны - там свой непонятный язык и еще более непонятные законы. В Сочи же мы, оказавшись в субтропиках, остаемся в пределах страны, полноправными гражданами которой являемся. Приятно.

Кроме того, Сочи постепенно приобретает значение третьей - после Москвы и Санкт-Петербурга - столицы России: довольно часто руководство страны проводит там различные мероприятия. Люди, которые занимаются политикой или крупным бизнесом, должны всегда находиться рядом с власть предержащими. И те, кого амбиции в Москве заставляют иметь коттедж непременно на Рублевке, сегодня активно обзаводятся и резиденциями в Сочи.

По сравнению с московским рынком недвижимости, на котором на данный момент наблюдается стагнация, цены на курортную недвижимость продолжают стабильно расти. Вместе с увеличением темпов строительства - растет и цена новостроек. Цены новостроек в Сочи стремятся к московским, в это же время затратная часть проектов на курорте пока ниже. Сегодня рынок новостроек характеризуется возрастающим спросом. Большой популярностью квартиры в новостройках пользуются у московских и питерских покупателей, а также у покупателей из нефтяных регионов.

Рынок недвижимости Сочи весьма неоднороден. Контрасты, характерные для российских мегаполисов, здесь проявляются особенно резко. Например, здесь в порядке вещей квартиры с туалетом типа "удобства на улице". И даже если привычные горожанину удобства номинально наличествуют, вовсе не факт, что они есть в реальности. Беда всего города - слабые коммуникации: вода не достает до верхних этажей, периодически отключают электричество.

На этом не очень впечатляющем фоне резко выделяются новостройки, где обеспечены вполне нормальные условия проживания. Добротный бизнес-класс - это башня в 12-15, а то и в 24 этажа с огороженной территорией и собственной инфраструктурой - подземным гаражом, магазином, фитнес-центром и т.п. Потолки - от 3,2 м, свободная планировка квартир. Современный дом всегда оснащается новыми коммуникациями - застройщику приходится возводить за свои счет и электро-подстанции, и канализационные коллекторы. Все это, естественно, сказывается на цене квартир.

Элита

По мнению экспертов рынка недвижимости, под термином "элитные апартаменты" следует понимать дорогие квартиры, соответствующие высоким запросам клиентов. Основными критериями здесь являются расположение, категория здания, метраж и "начинка" жилья.

Если говорить о местоположении дома, в идеале это, конечно же, центральные микрорайоны города, расположенные непосредственно у моря. Однако многие специалисты рынка недвижимости считают, что эпоха элитного жилья исключительно в пределах Центральной Набережной курорта постепенно проходит. Интересные проекты с отличными видовыми характеристиками появляются и в небольшом отдалении. Кроме того, разрабатываются новые проекты, которые сформируют новые зоны дислокации элитного жилья.

Отдельно нужно сказать про вид из окна. В зависимости от того, что открывается взору за окнами, недвижимость может дорожать в разы. В Сочи сформировалась четкая градация по стоимости и "элитности" подобных квартир.

К первой категории относится жилье с видом на море, причем вид должен быть обязательно панорамным, а возможности любоваться морскими просторами не должно ничего мешать. Цена в элитных комплексах за такой вид достигает $12 тысяч за 1 кв.м, причем, скорее всего, это не станет пределом - предложения подобного рода уникальны.

Вторая категория - квартиры с любым живописным видом на море, но с некоторыми помехами для панорамного обзора. Например, помеха - другие высотные здания, расположенные на первой линии к морю, по сравнению с рассматриваемым домом. Эти объекты стоят раза в полтора-два ниже, чем объекты первой категории.

Третья категория - квартиры с любым живописным видом, в который входят горы, городская панорама (особенно красиво смотрящаяся в ночных огнях) и парки (например "Ривьера", "Дендрарий"). Стоимость квадратного метра в таких местах $4-5 тысяч.

В настоящий момент в Сочи возводится несколько элитных объектов. Наиболее известный объект - это, несомненно, комплекс "Александрийский маяк" с богатейшим инфраструктурным набором. Это 24-этажное здание, на вершине которого располагается сразу шесть пентхаусов. Девелопером проекта выступает московская финансовая корпорация "ГРАС". Общая площадь квартир - 21 тысяча кв.м; подземный пятиуровневый паркинг, машино-место в котором предусмотрено для каждой квартиры. Расстояние до моря - всего 70 м.

На стадии фундамента находится другой проект того же застройщика - жилой комплекс "Новая Александрия" на проспекте Пушкина, в 150 м от моря. Генеральным подрядчиком является известная югославская строительная компания PUTEVI, которая в течение 15 лет работает с элитными объектами в Сочи. "Новая Александрия" - это два здания переменной этажности, в которых разместятся более 200 квартир ориентировочной суммарной площадью 45 тысяч кв.м. Особенностью комплекса является свободная планировка: минимальная площадь квартиры - 90 кв.м, а максимальная не ограничена вовсе, есть возможность объединения и по горизонтали, и по вертикали. Плюс богатейшая социальная инфраструктура, позволяющая отнести этот объект к классу de luxe, и панорамный вид на море из каждой квартиры.

Интересен проект под названием Royal Park (девелопер проекта - московская компания MR Group), местоположение которого следует признать очень удачным - на берегу моря, возле знаменитой гостиницы Radisson SAS Lazurnaya. Royal Park будет иметь охраняемую территорию площадью 2,3 га, на которой планируется разбить регулярный английский парк. Помимо квартир, каждая из которых имеет панорамный вид на море, покупателям здесь предлагается шесть отдельных коттеджей общей площадью 700-900 кв.м и фантастический пентхаус, равных которому нет на всем черноморском побережье.

Бизнес

Наибольший спрос наблюдается сегодня в секторе новостроек бизнес-класса, которые несколько уступают элитным жилым комплексам по части месторасположения и вида из окна. Новостройки бизнес-класса являются оптимальными вариантами в соотношении цены и качества. На нижних этажах, как правило, расположены торговые и офисные помещения, предприятия бытового обслуживания, территория комплексов огорожена.

Для квартир бизнес-класса характерен огромный ценовой разброс: от $250 тысяч до $1 млн. Но основная масса покупателей оперирует при заключении сделки суммами около $400-500 тысяч. При меньших накоплениях люди чаще выбирают предложения, относящиеся к верхнему сегменту эконом-класса: в конце концов купленную квартиру придется еще и отремонтировать. И напротив, покупатели, располагающие свободными средствами, превышающими $700 тысяч, хотели бы обзавестись более престижным жильем.

Строительство объектов бизнес-класса ведется по индивидуальным проектам, отличающимся по конструкции, планировочной организации и оснащению.

И это неудивительно, так как за последние годы информированность и требовательность современных покупателей значительно возросли и застройщикам приходится считаться с этим при проектировании и возведении объектов бизнес-класса. Такие дома все больше приближаются по качеству строительства и архитектурным данным к зданиям элитного класса, а свободная планировка квартир позволяет будущим хозяевам самостоятельно организовать свое жилое пространство. Но есть и несоответствие заявленному параметру престижности.

К примеру, продажа такого жилья в европейских городах происходит в так называемых шоу-румах компаний-застройщиков - в полностью меблированных и отремонтированных квартирах. Будущий владелец такого жилья может обсудить с представителями застройщика все виды планировки, отделки и мебилировки. Ведь у большинства покупателей жилья бизнес-класса нет времени и желания самостоятельно заниматься ремонтом и подбором мебели. Надеемся, что в недалеком будущем сочинские строители будут использовать европейский опыт продаж настоящего бизнес-класса.

Эконом

Наиболее ликвидной нишей на рынке недвижимости Сочи, как и везде по стране, является недвижимость эконом-класса. Но эконом-класс приемлем для инвесторов только при наличии больших оборотов, то есть востребованных объемов жилья и соответствующих территорий для формирования новых микрорайонов. Ведь индустриальное домостроение выгодно только при массовой застройке больших площадок, которые нужны не только под сами дома, но и для организации необходимой инфраструктуры.

К примеру, нужны обширные придомовые территории для парковок, ведь при возведении домов эконом-класса невыгодно строить дома с подземными паркингами - это увеличивает себестоимость объекта. Да и реализация гаражей малоперспективна, поскольку стоимость машино-места близка к стоимости самого автомобиля, а покупатели эконом-класса не обладают лишними средствами.

Покупатели эконом-класса, это, как правило, молодые семьи, желающие жить отдельно от родителей или стремящиеся улучшить свои жилищные условия (приобрести квартиру большей площади). Конечно, они хотят покупать жилье вблизи привычных мест проживания или работы, там, где уже имеется развитая инфраструктура. Но эти вопросы в Сочи пока еще не решены. Все строят кто во что горазд. И это неудивительно, так как в Сочи на сегодняшний день даже нет разработанного и утвержденного генплана развития города.

В настоящее время основные площадки застройки эконом-класса переместились в Лазаревский район, а также в отдаленные спальные микрорайоны, прилегающие к Адлеру, Мацесте, Дагомысу и строящейся Объездной дороге. Такие объекты уже имеются: например, жилой комплекс "Коралл", возводимый компанией "СТ-групп" в Лазаревском.

Кроме того, в рамках решения олимпийского строительства жители приморских районов Адлера будут переселяться в новые дома в вышеназванных микрорайонах. Единственная проблема этих мест - это их транспортная изолированность. Для новых микрорайонов необходимо построить дороги, провести коммуникации, создать инфраструктуру и многое другое. На это нужны средства, и средства немалые.

Если, как обещают власти, это будет сделано в рамках развития курорта по программе "Сочи-2014", то тогда, возможно, в будущем можно будет сказать, что в Сочи появилась новая недвижимость эконом-класса.

Местная специфика

На любом рынке существуют свои "подводные камни", знать о которых хорошо бы каждому покупателю. Для сочинского рынка главное - документы, точнее, их отсутствие у большого числа застройщиков. По некоторым данным, ситуации, когда дом строят или даже уже построили, а все необходимые бумаги еще не готовы, встречаются сплошь и рядом. В лучшем случае это может грозить затянувшимися сроками оформления права собственности на уже построенные квартиры. В худшем - необходимостью оспаривания этого права. Кстати, знаменитый закон о долевом строительстве (ФЗ №214 от 1 апреля 2005 г.), который был призван защитить права дольщиков и который сегодня так горячо обсуждается, интересы частных инвесторов не особенно-то и защищает. Чтобы не подпадать под его действие, застройщики просто стали называть свои документы по-другому: не договоры инвестирования, а, к примеру, "договоры уступки права требования" или, чтобы совсем уже никто ничего не понял, - "договоры цессии".

Кроме того, в Сочи достаточно развито строительство апартаментов - квартир, формально не являющихся жильем и потому не позволяющих зарегистрироваться по месту жительства (прописаться). Большинству покупателей регистрация действительно не нужна - эта квартира у них как минимум вторая (если не пятая), постоянно они проживают где-то в другом городе. Но если вам по каким-то причинам нужно прописаться, на этот момент надо обратить внимание.

Серьезной проблемой для города является и железная дорога. Она тянется по всему побережью, проходя через наиболее привлекательные территории - с собственной береговой линией. При этом утешать себя мыслью, что поезда ходят редко, не приходится - движение как раз очень интенсивное, поезда фактически идут беспрерывно. В некоторых новых домах решение найдено - от лифтового холла на первом этаже к пляжу ведет подземный коридор, который позволит жителям не пересекать железнодорожные пути. К сожалению, против шума и стука колес по ночам придумать ничего не удается. А еще стоит обратить внимание на то, не слишком ли близко расположен предлагаемый вам дом к адлерскому аэропорту.

Знал бы прикуп...

Знаменитая поговорка отечественных преферансистов: "Знал бы прикуп, жил бы в Сочи" - актуальности своей не утратила, но сегодня есть и другие способы реализации планов приобретения недвижимости в Сочи. Например, ипотечный кредит.

Ипотека в Сочи начала развиваться вместе с ростом инвестиционной привлекательности Сочи как города-курорта. Практически все крупнейшие банки России в данный момент предлагают множество различных программ в этой сфере.

Ипотечные кредиты выдаются на покупку вторичного жилья, на покупку жилья под залог имеющейся недвижимости и на рефинансирование (погашение) ипотечных кредитов, полученных в других банках.

Особняком стоят программы ипотечного кредитования новостроек. По понятным причинам они сейчас в Сочи весьма популярны. Такие кредиты до получения жилья в собственность стоят несколько дороже, в среднем на 2%%. Правда, страхование, которое является обязательным требованием банков при любой ипотеке, в данном случае, наоборот, обходится заемщику дешевле. Дело в том, что, пока квартира не получена в собственность, нельзя застраховать риск потери этого имущества в результате пожара, наводнения и прочих неприятностей, а также нельзя застраховать риск потери прав собственности. И то и другое невозможно просто по определению - пока нет собственности, нечего и страховать. В дальнейшем страхование обходится также чуть дешевле.

Большинство банков при покупке квартир в новостройках не требуют титульного страхования. Это понятно - основные риски у инвестора находятся именно на этапе строительства. Исключить опасность двойных продаж банки, в принципе, в состоянии и в страховании этого риска особого смысла не видят.

Получается, что "ипотечный" покупатель квартиры в новостройке в первое время платит больше банку, но меньше страховой компании. В дальнейшем банку он платит по обычному тарифу, а страховщикам чуть меньше, нежели при покупке квартиры на вторичном рынке.

Спрос на ипотеку колоссальный, причем как со стороны самих клиентов, так и со стороны застройщиков. Однако не у всех желающих и не всегда есть возможность взять кредит по объективным причинам.

Несмотря на то что сейчас многие банки предлагают или в ближайшее время запускают программы кредитования жилья на этапе строительства, большая часть таких программ действует только на бумаге. Банки смущает отсутствие залога на период строительства и опасность "недостроя" объекта. Запуская программу кредитования на первичном рынке, они зачастую не до конца понимают, как избежать серьезных рисков. При этом большинство банков признают, что кредитование "первички" - очень привлекательная тема, и заявляют о своем желании развивать это направление.

В итоге программы принимаются, но, стремясь максимально обезопасить себя, банки при этом выдвигают зачастую невыполнимые требования к застройщикам и их объектам и создают невероятно сложную процедуру аккредитации. Остается только надеяться, что в ближайшем будущем под воздействием растущего спроса банки найдут приемлемый для всех выход из этой ситуации.

Справка:

Тот факт, что именно Сочи выбрали столицей зимних Олимпийских игр 2014 г., - это победа, достигнутая, во-первых, благодаря великим российским спортсменам, принесшим своей стране огромное количество олимпийского золота. Во-вторых, благодаря президенту России, его лидерской харизме, его твердому слову и уважению к нему на международной арене, завоеванному им за годы руководства страной. И в третьих - это федеральная поддержка Сочи и грамотный менеджмент проекта по выдвижению города. Ну и поддержка местных жителей, естественно.

Олимпиада однозначно принесет пользу:

- чиновникам, которые будут делить $12 млрд;

- крупным компаниям, которые заработают прибыль на строительстве объектов;

- жителям города, ввиду наличия рабочих мест и улучшения инфраструктуры города;

- спекулянтам, которые вложили средства в сочинскую недвижимость;

- участникам заявочного комитета по выдвижению Сочи (в том числе политикам) принесет более высокий рейтинг и "респект", а может быть, и высокую должность после отставки;

- москвичам, потому что они везде и всегда зарабатывают основные деньги;

- жителям других регионов, которые будут приезжать в улучшенный город с высоким уровнем сервиса на отдых (если финансы им позволят, так как это является дорогим удовольствием и сегодня, а завтра будет еще дороже).

Косвенно Олимпиада принесет пользу всем остальным жителям нашей страны. Но лишь в виде патриотической гордости за наших великих спортсменов, которые всех победят, слез умиления и немеренного количества пива, выпитого в честь их побед в компании друзей у экранов телевизоров.

Помнится, в уже далеком 1980 г. олимпийскому Мишке постоянно мешали всякие-разные темные силы - вроде того, что "Баба Яга против", и прочее. Олимпийскому Мамонтенку, несомненно, тоже будут мешать. Кто именно, станет ясно ближе к 2014 г. Пока существует лишь три негативных обстоятельства.

Первое обстоятельство - это бурные протесты "зеленых" и экологов из международных организаций. Второе - нестабильность в регионе из-за близости Сочи к абхазо-российской границе. Стреляют, однако. И третье - сроки строительства будут затягиваться из-за банального российского разгильдяйства. Но будем надеяться, что все препятствия будут преодолены.

PRO Недвижимость

Иностранцы переезжают с Тверской в Зюзино

Цены на аренду недвижимости в Москве, Токио или Лондоне уже давно считаются крайне высокими, но инфляция превратила их в неподъемные. Особенно это актуально для тех "несчастных", зарплата которых привязана к курсу американской валюты. Журнал Forbes проанализировал самые дорогие в мире рынки аренды недвижимости.

Аренда приличной квартиры без мебели с двумя спальнями в деловой столице Китая Гонконге теперь обходится в $6,4 тыс. в месяц. Владельцы московской "трешки" в центре возьмут с жильцов $4 тыс., а хозяева квартиры в Токио сдадут ее за $4,1 тыс. Такие данные приводит компания Mercer Human Resource Consulting, проанализировавшая цены на недвижимость бизнес-класса в 2007 году.

Арендные ставки переводились из местной валюты в доллары. Американская валюта, упавшая в 2006 году на 11% по отношению к евро, в 2007 году продолжила свое падение. Доллар достиг 25-летнего минимума по отношению к фунту стерлингов. И это особенно почувствовали сотрудники американских компаний в Лондоне - стоимость аренды квартир для них выросла с 2006 по 2007 год на рекордные 30%.

Увеличение квартирных расходов на треть - тяжелейший удар для американца. Достаточно вспомнить, что большинство граждан США оказались не в состоянии вынести увеличение ипотечных платежей на 3-6%. Рост арендных ставок заставил лондонских американцев перебираться в квартиры эконом-класса, или переезжать из Лондона в Лидс.

Московская недвижимость подорожала серьезнее лондонской - годовой рост арендных ставок составил 33%. Иностранцам, полюбившим Арбат и Тверскую, пришлось переезжать в Орехово-Борисов и Зюзино. Но и московская недвижимость далека от того рекорда, который поставила Индия - плата за аренду в Бангалоре выросла за год на 87%.

В денежном исчислении гонконгские квартиры подорожали за год на $1,5 тыс., московские на $1 тыс., а лондонские на $900.

DP.ru

Григорий Куликов: "В сочинскую недвижимость инвестировать не интересно"

Председатель совета директоров холдинга "Миэль" Григорий Куликов в интервью dp.ru рассказал о том, почему он не советует вкладываться в сочинскую недвижимость, и о том, что не обязательно инвестировать только в то, "в чем разбираешься и до чего можешь дотянуться".

DP.RU: Григорий Львович, что бы вы первым делом сказали частному инвестору, который хочет вложиться в недвижимость?

Г.К.: Чтобы он не складывал яйца в одну корзину.. На мой взгляд, вложение в недвижимость должно быть диверсифицированным по видам, типам и территориям. Это общее правило. Есть, конечно, правило американских инвесторов: вкладывать только в то, в чем разбираешься и в то, до чего можешь дотянуться. Но XXI веке, при нынешних коммуникациях и сервисе, это правило устарело. Однако вопрос еще в том, сколько времени человек может посвящать играм на рынке недвижимости. Если немного, то важно определить, каким сервисом для управления своими активами человек готов пользоваться.

Например, у нас есть специальный продукт, который мы всего год назад вывели на рынок –PPM (Privat Property Managerment). Это специальная услуга по управлению частными и непрофильными активами в коммерческой недвижимости на территории Москвы.

DP.RU: Почему только в коммерческой?

Г.К.: Да потому что сегодня уже как-то неинтересно вкладывать в квартиры с целью сдачи их в аренду.

DP.RU: В каких странах недвижимость хорошо сегодня растет в цене?

Г.К.: Сейчас достаточно интересно вкладывать сравнительно небольшие для бизнесмена средства в странах, скажем, центральной и южной Европы – Черногории, Сербии, Болгарии. В ожидании роста капитализации там существуют интересные точки, где можно вкладывать в землю, в апарт-отели (в долевом владении), в апартаменты. То есть в курортную недвижимость там, где она недооценена.

DP.RU: А в Сочи?

Г.К.: Сочи – нет. Я бы не рекомендовал это делать, потому что там недвижимость уже переоценена, и существует огромная спекулятивная составляющая. Я думаю, что сейчас это не интересно.

DP.RU: Сколько, по-вашему, нужно денег, чтобы играть на рынке недвижимости?

Г.К.: Сотни тысяч евро. Как минимум, 50 тысяч. Я понимаю, что это неподъемно для широких слоев и подходит больше частным инвесторам со стабильным высоким доходом.

DP.RU: В каких регионах недвижимость перестала показывать доходность?

Г.К.: Неправильная постановка вопроса. Главный вопрос – не где объект перестал приносить доход, а почему. В одном и том же месте один объект может расти, а другой падать, смотря как и кем он управляется. Если вы выжали из объекта весь возможный рост, то его нужно продавать. Здесь правила как на бирже – покупаем на минимуме, продаем на максимуме.

DP.RU: Во что вы вкладываетесь лично?

Г.К.: Я очень много во что инвестирую. В моем понимании очень важно иметь личные активы, которые не имеют отношения к бизнесу. Основные мои инвестиции, конечно, в моем бизнесе, в компании "Миэль". Непрофильные инвестиции – это частные вложения в недвижимость. И еще я оставляю какую-то часть своих доходов для рынка акций.

DP.RU: Вы сами вкладываете в акции?

Г.К.: Нет, моими средствами управляют профессиональные игроки на бирже – управляющие компании.

DP.RU: Как ваши акции себя вели в последнее время?

Г.К.: Нормально, доходность хорошая.

DP.RU: Акций каких компании?

Г.К.: Понятия не имею. Управляющие компании присылают мне отчеты, но я их не смотрю, мне это не интересно.

DP.ru

Цены на жилье показали небывалый рост

Рост цен на недвижимость в Москве в январе уверенно обошел инфляцию. Все крупные риелторские компании признают - жилье прибавило в цене в среднем 3%, а местами и на все 5-7%.

Официально инфляция в России в январе составила 2,3%. На этом фоне доходность даже в 4% выглядит весьма привлекательно. Для сравнения лишь два российских ПИФа показали схожую с недвижимостью доходность за январь - Ригрупп - Фонд регионов и РФЦ-накопительный.

Почему растет

Во многом рост цен можно обусловить необычно высоким спросом на недвижимость в январе, который отмечают все игроки. В агентстве "МИАН" отмечают, что рост спроса на вторичное жилье в январе вырос на 30%. "Ситуацию на рынке жилья в январе можно охарактеризовать как ажиотаж. Единого мнения относительно причин такого бурного роста спроса не существует. Наиболее вероятная – косвенное влияние кризиса на фондовом рынке, то есть смена инструментов инвестирования с чисто финансовых на объекты недвижимости", - отмечают в корпорации "Инком".

"Первый месяц 2008 года показал, что наметившееся с октября прошлого года увеличение спроса на новостройки является тенденцией. Часть потенциальных покупателей успешно использовали период затишья. В результате рост интереса потенциальных покупателей нового жилья по сравнению с декабрем прошлого года составил около 35%", - комментирует руководитель аналитической службы "МИАН-Агентство недвижимости" Алексей Кудрявцев.

Вторичное жилье - лидер

Быстрее всего растут цены на вторичном рынке жилья. Причем, как отметили в "Инкоме", особенно активно раскупалось невзрачное и типовое, но ликвидное жилье, причем в наименее престижных округах и с меньшим количеством комнат.

Однокомнатные "вторичные" квартиры подорожали в среднем на 6,1%, а многокомнатные – на 3,6%, заметили и аналитики холдинга "Миэль". Согласно их исследованию, территориально лидерами роста стали квартиры в Северо-Западном округе Москвы (6%), Зеленограде (5,5%), на востоке столицы (5,3%) и в южном округе (5,1%).

В среднем цена предложения на вторичном рынке жилья Москвы, по данным компании "Миэль", увеличилась на 5%. Менее резкий скачок цен на "вторичке" отмечают аналитики агентства "МИАН" – всего на 3,6%.

Рост цен обсуловлен и уменьшением количества предложений. По данным "Инкома", в конце января на столичной "вторичке" к продаже предлагалось на 9% меньше квартир, чем в декабре (всего 29 255).

"Объем предложения столичных квартир на вторичном рынке сократился, - комментирует директор аналитического консалтингового центра холдинга "Миэль" Владислав Луцков. - Однако выросла доля квартир, впервые выставленных на рынок. В ближайшие месяцы следует ожидать увеличения объема предложения и сохранения тенденции роста цен".

Новостройки столицы

Новостройки Москвы ведут себя чуть скромнее. В январе 2008 года средняя цена на первичном рынке с учетом элитного жилья выросла по сравнению с декабрем 2007 года на 3,1%, составив $6 247 (без учета "элитки" - $5 245), по данным "Миэля".

Самыми дорогими стали новые квартиры на западе Москвы, там они подорожали на целых 7,7%. Люди, вложившиеся в покупку свежепостроенного жилья на северо-западе Москвы, оказались в "минусе", там квартиры подешевели в среднем на 1,2%. При этом самое дешевое жилье можно купить на востоке столицы ($4 005), а самую высокую цену "Миэль" зафиксировал в Центральном округе – $16 603 за кв. м.

Данные "МИАНа" говорят о менее значительном росте цен на столичные новостройки, нежели их конкуренты. "Средняя стоимость на первичном рынке Москвы в январе 2008 года увеличилась на 1,6% и составила $4 259 за кв.м. (104 345 руб.), - утверждает руководитель аналитической службы "МИАН-агентство недвижимости" Алексей Кудрявцев.

Что дальше

Аналитики осторожно предполагают, что в феврале – максимум марте 2008 года цены на вторичном рынке жилья Москвы и Подмосковья будут расти в таком же темпе, однако это быстро исчерпает возможности потенциальных покупателей. "Начиная с марта-апреля, цены будут расти медленней – на 1-2% в месяц, а к концу года рост рынка вряд ли превысит спрогнозированные ранее 20-25%", - прогнозируют в "Инкоме".

С этим утверждением согласен и директор аналитического консалтингового центра "Миэля" Владислав Луцков.

"Цены на жилье продолжат умеренный рост и в целом за 2008 год составят от 10-12% до 15%, - считает в свою очередь Андрей Кудрявцев, аналитик "МИАНа". – При этом основная часть ожидаемого годового прироста будет достигнута уже в первые 3-5 месяцев наступившего года. Основываясь на январской динамике, мы предполагаем, что цены по инерции продолжат свой рост до весны, а потом будут увеличиваться в пределах общей инфляции".

DP.ru

Неизбывность российских жалоб ("Liberation", Франция)

Небольшое скромное помещение на севере Москвы, ни плакатов, ни флагов. Стиль предвыборной компания Дмитрия Медведева, преемника Путина и самого вероятного претендента на победу на президентских выборах 2 марта, под стать самому кандидату - строгий, сдержанный, чтобы не сказать невыразительный, и все же внушающий огромные надежды. После того, как в начале февраля стартовала предвыборная кампания, в этом офисе ежедневно толпятся сотни людей, по большей части пожилых ... Предвыборный штаб путинского преемника Дмитрия Медведева. Сетования и надежды.

Небольшое скромное помещение на севере Москвы, ни плакатов, ни флагов. Стиль предвыборной компания Дмитрия Медведева, преемника Путина и самого вероятного претендента на победу на президентских выборах 2 марта, под стать самому кандидату - строгий, сдержанный, чтобы не сказать невыразительный, и все же внушающий огромные надежды. После того, как в начале февраля стартовала предвыборная кампания, в этом офисе ежедневно толпятся сотни людей, по большей части пожилых, сгорбленных под бременем своих забот. Сюда приходят не за информацией о кандидате, не предлагают свои услуги штабу, сюда приходят в надежде решить свои проблемы. Многие из этих людей пострадали от действий властей или органов правосудия - их доверчивостью злоупотребили, их обманули, обобрали, унизили. И все же большинство собирается остановить свой выбор на этом кремлевском кандидате, который по предварительным оценкам может собрать 60-80% голосов.

Под шумок

'Нам так не хочется терять надежду', - говорит Ольга, застенчивая пенсионерка 67 лет, которая пришла рассказать о мошенничестве, которое отравило ей жизнь. В 1998 году ее семья собрала сумму в 150 000 долларов (в дело пошли все накопления, да еще и в долги влезли), чтобы купить квартиру в построенном военными доме в пригороде Москвы. Агент по недвижимости, как только получил деньги, бесследно исчез, а дом принадлежит военному ведомству. Десять лет борьбы и нескончаемые суды, не принесли никаких результатов, только вымотали Ольгу и лишили надежд большинство ее товарищей по несчастью. 'На одном из судов даже исчезли банковские документы - доказательство, что мы действительно заплатили эти деньги, - возмущается пенсионерка. - Власть-то нас и обманывает!'.

В таком случае, зачем искать правды в штабе Дмитрия Медведева, который представляет эту самую власть? 'Он мне кажется умным и честным человеком, - отвечает она. - Но я боюсь, что его окружение помешает ему решать все проблемы по справедливости'.

Другая пенсионерка достает из пластикового пакета, который заменяет ей сумку, фотографии участка земли, где она до 2006 года выращивала овощи и картошку. На месте ее огорода теперь стоит беседка, построенная новыми соседями: местная администрация втихаря продала им этот кусок земли. 'Я уже везде побывала, - рассказывает старушка. - В полицию ходила, в администрацию района, к прокурору, даже в Кремль. Повсюду мне говорят: 'Обращайтесь в суд'. Но суды все куплены! Они выносят постановление в пользу администрации и даже не позволяют мне прочитать протоколы заседаний!'. А Медведев? 'Он говорит правильные вещи. Говорит, что он за народ', - шепчет она с надеждой в голосе.

Вадим Хохолов, возглавляющий это отделение, держится несколько напряженно, но улыбается и подтверждает, что чаще всего люди приходят с жилищными проблемами или жалобами на суды. 'Мы не можем сами решать их проблемы, это может быть расценено как подкуп избирателей. Но эти консультации позволяют нам провести социологическое исследование общества, передать эту информацию кандидату', - объясняет он и показывает на бумаги с колонками цифр, где зафиксированы все невзгоды посетителей штаба. 'Таким образом, мы видим, что в России существует серьезная проблема с соблюдение правовых норм', - признает он. И сразу поспешно добавляет, что Дмитрий Медведев - как раз тот человек, который прекрасно справится с этой задачей. Этот юрист пообещал бороться против 'правового нигилизма', который пронизывает все общество. А гарантии? 'Через четыре года будут новые выборы. И придется отчитываться о проделанной работе'.

'Коррупция'

Среди толпы пенсионеров встречаются иногда и молодые люди. Вот, например, Елена, секретарша 27-ми лет. 'С материальной точки зрения, сегодня в России жить стало лучше, - говорит она. - Но я бы не сказала, что в страну вернулся порядок! Суды - продажны, администрация - коррумпирована'. Вот уже шесть месяцев, как она пытается доказать через суд, что ее незаконно уволили: она недолго проработала в госучреждении, затем один из начальников ее невзлюбил и уволил, записав в трудовую книжку, что она не прошла испытательный срок. 'У меня четыре года трудового стажа, и квалификации у меня более чем достаточно, - возмущается Елена, - но судьи не желают ничего слушать, они считают, что прав сильнейший - госучреждение. Правосудие в России не работает. Система сама себя разрушает'. Елена признается, что оба раза голосовала за Путина и в марте собирается голосовать за его преемника. 'Другой президент может оказаться еще хуже, - говорит она. - Путин вернул России статус державы на международной арене. Да, впрочем, выбора у нас все равно нет'. Медведев - благородный герой made in Кремль ("Le Figaro", Франция) Кто такой Дмитрий Медведев? Что будет с Россией, если он станет президентом? ("The Independent", Великобритания)

ИноСМИ

Налоговики объявят войну "серым" схемам

Несмотря на активную борьбу налоговых органов со схемами минимизации налогообложения, рынок недвижимости практически не ощутил на себе этих усилий. После известного скандала с компанией МИАН, обвинённой в недоплате налогов на сумму 1 млрд. рублей, других крупных не последовало.В тоже время, слабо верится в реальность финансовых отчётов, по которым застройщики и риэлторы работают себе в убыток.Одним из механизмов, позволяющим прятать прибыль стала продажа квартир в новостройках при помощи векселей или подставных фирм, а расчёты по договорам проводятся через банковские ячейки наличными.Схема проста: покупатель квартиры заключал договор инвестирования в строительство, а расчёт за жильё производился векселями, приобретаемыми у подставной компании на сумму равную реальной стоимости квартиры. Затем ЗАО МИАН уступало права на квартиры покупателям, а векселя учитывала по цене ниже номинальной, а разница в цене векселя якобы возвращалась покупателю, за что последний расписывался приходном кассовом ордере.Если предположить, что от 70 до 90 проц. компаний, продающих квартиры используют серые схемы, то получается, что от налогов было спрятано около 4 млрд. долларов. И это только в Москве!Сегодня вексельная схема несколько утратила популярность, но у неплательщика налогов всё - равно есть из чего выбрать: можно привлечь фиктивных подрядчиков и завысить расходы, занизить реальную стоимость квартиры в договоре, при этом оплатив "чёрным налом" и.т.д. Жильё премиум - класса зачастую перепродаётся через оффшорную компанию, которой принадлежит покупаемая квартира, как часть уставного капитала.Борьба с оффшорами, активно развернувшаяся в начале президентства Владимира Путина казалось бы дала результат, исчезли многочисленные трейдеры, скупавшие за бесценок российское сырьё и оставлявшие прибыль в оффшорах, но на место торговцев пришли строительные компании, не желающие платить 24-процентный налог на прибыль. Наиболее популярным оффшором по-прежнему остаётся Кипр, который несмотря на вступление в Евросоюз сохранил льготный режим налогообложения. Преимущество оффшора в том, что владелец такой компании, резидент России, купивший объект в России для всех третьих лиц будет владельцем объекта, но если владелец захочет продать здание, то ему достаточно заменить себя на другое физическое или юридическое лицо. Т.е. внешне собственник не меняется и никаких налогов и пошлин уплачивать не нужно.Естественно, ситуация, когда под видом смены собственника компании продаётся недвижимость не устраивает государство. Так несколько лет назад была введена норма об обязательном привлечении независимого оценщика. Опираясь на нововведения, налоговые органы возбуждают и выигрывают дела по сокрытию сделок с недвижимостью. Застройщики, отреагировали на это массовым внедрением оффшорных схем, а поскольку Россия заключила со многими государствами, в частности с Кипром, договоры об избегании двойного налогообложения, то налоговики не могут пользоваться положениями налогового кодекса РФ, об удержании налогов с компаний, более 50 проц. недвижимых активов которых находится на территории РФ. Поскольку международное законодательство имеет приоритете перед национальным. Большинство схем, которыми оперируют застройщики нельзя назвать незаконными. Только доказав, что сделка совершается исключительно для минимизации налогообложения у налоговых органов есть шанс привлечь недобросовестную компанию к ответу. Такое определение дал Высший арбитражный суд и используя его налоговики уже выиграл несколько небольших дел, на этом же определении базировалось и обвинение против МИАНа. Станет ли это дело прологом борьбы против серых схем, покажет время, однако прецедент, когда за неуплату налогов поплатилась крупная компания, уже создан.

Apartment.ru