Смотря в будущее Самары через призму генплана, можно найти очертания новых тенденций ценообразования самарского жилья

Смотря в будущее Самары через призму генплана, можно найти очертания новых тенденций ценообразования самарского жилья

Генеральный план разрабатывался исходя из сложившихся принципов застройки города, поэтому революционных изменений ждать не приходится. Однако, согласитесь, любопытно оценить перспективы, которые открываются в этом важном для города документе. Генплан регулирует не только логику возведения новых строений в Самаре, он охватывает все процессы функционирования мегаполиса, напрямую или косвенно влияющие на стоимость недвижимости.

Местечка не найдется?

Развитие территорий жилой застройки Самары предусматривается преимущественно за счет реконструкции сложившихся жилых зон, сноса ветхого фонда и строительства на свободных площадках. К 2015 году долю строительства нового жилья за счет реконструкции существующей застройки предполагается довести до 84%, то есть подавляющая часть возводимой жилой недвижимости, по мысли создателей генплана, должна приходиться на современную городскую территорию.

В генеральном плане определены и первоочередные площадки, требующие развития и перемен: историческая часть города, поселок Масленникова, университетская площадка, площадка института связи, улица Гагарина (от Революционной до Советской Армии), пространство между ул. Ставропольской и проспектом К. Маркса (от Советской Армии до Ташкентской). Этот выбор сделан исходя из необходимости преодоления проблем предыдущего этапа развития, чтобы заполнить «белые пятна» на карте города. Каждая из этих площадок требует отдельной оценки инвестиционной привлекательности. Однако при освоении многих из вышеупомянутых территорий встанет вопрос реконструкции ветхого жилья.

В настоящий момент цена квадратного метра малокомфортабельного жилья здесь - самая низкая относительно всех типов жилой недвижимости (43,1 тысячи рублей за квадратный метр). И динамика роста цен за последние годы остается одной из самых низких. Так, рост средней удельной цены в 2007 году составил всего 15%. Снос ветхого фонда сейчас полностью ложится на застройщиков и ведется медленными темпами, как правило, в центральных районах города на высокорентабельных площадках. Для организации застройки за счет аварийного и ветхого жилья в масштабах, предусмотренных генпланом, в этот процесс придется включаться властям. При этом цена квартир данного класса в домах, которые попадут под снос, будет увеличиваться, так как для их обитателей появится реальный шанс получить новое, более комфортабельное жилье.

Кроме ветхого фонда в генплане упоминаются пятиэтажные дома первых массовых серий (хрущевки), подчеркивается срочность в обследовании и разработке программы реконструкции застройки этого типа. Неумолимо стареющие пятиэтажки, возведенные в период «оттепели», в будущем будут такой же головной болью для властей, как сейчас ветхий фонд. В качестве решения жилищной проблемы такой тип жилья возможен, однако если речь идет о вложении денег, то здесь стоит сделать выбор в пользу домов более поздней постройки, так как темпы роста цен за квадратный метр в пятиэтажках заметно ниже.

Центр исторический и географический

Проблема застройки исторического центра города - одна из самых болезненных для Самары. Все понимают, что нужно что-то делать с ветшающим фондом, разваливающимися памятниками культуры и с архитектурой новых строений. Правда, в том, что нужно делать, мнения расходятся. Генплан Самары не содержит единого подхода к застройке исторического ядра города. Вся территория поделена на зоны, и по каждой определены свои условия строительной деятельности. Граница улиц Ульяновской/Братьев Коростелевых попадает в зону строгого регулирования застройки, где новое строительство должно быть подчинено «закономерностям исторической застройки». Тотально ограничивать этажность новостроек разработчики генплана не стали, определив зоны с меньшим разрешением высоты и с сохранением красных линий и зоны с большим допуском высоты застройки с сохранением только исторической планировки и с допустимым изменением красных линий застройки. Такие допущения сделаны в интересах застройщиков, потому что снижение этажности влияет на доходность объекта. С уменьшением высоты на один этаж доходность сокращается в среднем на 5%. Интересно, что в Нижнем Новгороде недавно был одобрен проект планировки города, который исключает строительство зданий в центре выше шести этажей. Нижегородские власти отнюдь не пытаются таким образом сохранить исторический облик, а хотят перенести деловою активность из центра города. Несомненно, что столь жесткие меры приведут к повышению стоимости земли и, как следствие, квадратного метра жилья.

Жилье в Самарском и Ленинском районах имеет устойчивую динамику роста. Здесь традиционно сосредоточена весомая доля предложений по жилью элит-класса. Однако, чтобы в полной мере соответствовать элит-классу, многим комплексам не хватает достойного окружения. Неприглядное соседство с полуразвалившимися хибарами не дает дополнительных бонусов престижной новостройке. А по оценке московских специалистов, и вовсе выводит данные комплексы из класса элиты. Ликвидация аварийного и ветхого жилья в историческом центре Самары повысит качество и привлекательность квартир в Самарском и Ленинском районах, а как следствие, - и цены на них.

Если же отвечать на вопрос, сохранится ли деловая активность в историческом ядре Самары, то уже сейчас существует тенденция к ее смещению из исторического в географический центр мегаполиса в связи с разрастанием окраинных районов города. Немало этому способствует и недостаточное для современных темпов жизни развитие транспортной инфраструктуры. Где будет находиться самарский «Сити» - пока еще неизвестно, но вряд ли это будут границы исторического центра.

Самара & окрестности

Территориально Самара, согласно концепции генплана, будет прибавлять в трех направлениях: северном и северо-восточном - через земли Красноглинского и Кировского районов, и в южном - через земли Куйбышевского района. За счет городской «периферии» планируется получить порядка восьми миллионов квадратных метров общей площади квартир. Нужно отметить, что все упомянутые районы относятся к традиционно самым «дешевым». С одной стороны, это будет удерживать цены на новостройки, что согласуется с духом нацпроекта «Доступное жилье». С другой - не сложно спрогнозировать, что если в будущем программа комплексной застройки указанных территорий будет реализована, то изменение структуры предложения новых квартир вначале в сегменте долевого строительства, а затем и в готовом жилье приведет к повышению средней удельной цены квадратного метра в периферийных районах. Уже в нынешнем году должно быть введено в эксплуатацию порядка 100 тысяч квадратных метров жилья в рамках строительства ЖК «Волгарь», предусмотренного ген-планом Самары. Всего же за период с 2007-го по 2016 год объем жилищного строительства только данного комплекса будет равен 1,112 млн кв. м общей площади жилья, то есть это почти столько же, сколько сдано в прошлом году в Самаре.

В Куйбышевском районе помимо «Волгаря» в генплане прописаны строительство в Самарском Заречье (правда, здесь дело стопорится из-за отсутствия инвесторов), застройка Кряжского аэродрома (при согласовании с Правительством РФ), земель совхоза Кряж и улицы Народной. Таким образом, площадь освоения составит 1020 га.

Комплексность застройки Красноглинского района обеспечит преобразование существующих садово-дачных массивов - это Ракитовка, Козелки, Дойки, Сорокины Хутора, Задельное, а также новое строительство на месте аварийного жилья. Уже сегодня городские власти готовы рассмотреть предложения от потенциальных инвесторов по строительству на 20 га, которые сейчас занимает аварийный фонд, нового микрорайона в поселке Управленческий.

Рост самарской окраины скорее всего будет иметь любопытное последствие: сближение Самары с близлежащими городами, а также поселками городского типа. Разросшаяся периферия областной столицы значительно уменьшит расстояние между Куйбышевским районом и Новокуйбышевском, Красноглинским районом и поселком Волжский, Кировским районом и Алексеевкой. Что неминуемо потянет за собой цены на недвижимость оказавшихся в ареале наступления Самары поселений и городов.

В завершение отметим, что генеральный план развития города не является «законсервированным» документом. Москва и Нижний Новгород, раньше Самары принявшие свои генпланы, столкнулись с рядом проблем, не предусмотренных в бумагах. Так, в Москве объемы жилищного строительства превысили планируемые, а инфраструктура развивалась по принятым в геплане показателям. Город оказался на грани инфраструктурного кризиса, пришлось срочно дорабатывать документы. В Нижнем Новгороде с момента принятия генплана в 1999 году его не раз подвергали актуализации. Какая судьба постигнет самарский основополагающий для города документ - определить трудно, так же как и то, какие изменения потребует от него развитие поволжского мегаполиса.

Мнение эксперта

Дмитрий Чариков, заместитель генерального директора РК «Центр недвижимости»:

- Любой процесс упорядочивания повышает уровень того или иного района в глазах потребителей, и, соответственно, сказывается на ликвидности недвижимости, расположенной в этом районе. К примеру, те же коттеджные поселки, которые построены в едином стиле, котируются выше. Что же касается вопроса об изменении стоимости квадратного метра жилья, то она растет априори, независимо от уровня развития и скорости преображения территории. Другое дело - динамика роста цен. И динамика, безусловно, будет вести себя активнее в районах с комплексной застройкой, включенных в генплан. Впрочем, нужно понимать, что включенность в генплан - это только один из множества факторов, влияющих на динамику роста цен.

Также стоит отметить: утверждение об увеличении динамики роста цен будет верным, если застройка того или иного микрорайона находится на окончательном этапе. Поскольку в момент, когда строительство в самом разгаре, о повышении привлекательности района говорить сложно.

Ефим Вейсман, генеральный директор СК «Куб»:

- В историческом центре нашего города экономически невыгодно строить дома малой этажности. Кроме того, на мой взгляд, не за чем сохранять исторический центр в таком виде, как он существует сейчас. Люди прозябают в полуразвалившихся домах без удобств, а все говорят о необходимости сохранения этих развалин. Чтобы в историческом центре построить, к примеру, шестиэтажный дом, необходимы очень серьезные вложения. Ведь только для расселения прежних жильцов потребуется 30%, а то и больше от всех средств, потраченных на новое строительство. Поэтому строить дома ниже девяти этажей застройщику невыгодно.

Restate.ru