Зарегистрированы изменения правил управления ЗПИФНа «Коммерческая недвижимость»

Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) России зарегистрировала изменения и дополнения в правила доверительного управления закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости (ЗПИФН) «Коммерческая недвижимость», который находится под управлением ЗАО «Управляющая компания «Тройка Диалог». Об этом сообщили в пресс-службе ФСФР. В пресс-службе уточнили, что изменения правил управления фондом связаны с увеличением количества инвестиционных паев выдаваемых управляющей компанией.

Фонд «Коммерческая недвижимость» был сформирован 15 декабря 2004 года. Срок работы фонда - 15 лет. ЗПИФН инвестирует в объекты коммерческой недвижимости в различных регионах России, обладающие высокой ликвидностью, стабильной текущей доходностью и имеющие хорошие перспективы роста рыночной стоимости. На сегодняшний день в собственности фонда находятся 12 объектов коммерческой недвижимости в Москве, Екатеринбурге, Казани, Самаре и Уфе. Управляющая компания «Тройка Диалог» (Москва) основана в 1996 году, входит в Группу компаний Тройка Диалог. Общая сумма активов под управлением компании превышает $3,5 млрд. В паевых фондах УК Тройка Диалог находится более $1 млрд.

Большой портал недвижимости

Продавцы продолжают поднимать цены на московское жилье

Согласно результатам мониторинга рынка жилья агентства RWAY с 4 по 10 февраля 2008 года средние цены предложения на вторичном рынке московского жилья рассчитанные по всем классам повысились на 3,1% в долларовом исчислении.

Прирост цены за неделю в объявлениях продавцов квартир-эконом класса составил 1,8%. Цены предложения на жилье бизнес-класса в среднем по городу выросли существенно больше - на 3,3%. Снижение средних цен на жилье бизнес-класса и эконом-класса не зафиксировано ни в одном из округов Москвы. Подешевели только однокомнатные квартиры в центре и на северо-западе, а также многокомнатные квартиры на севере и востоке города.

Настойчивое повышение цен продавцами московского жилья с большой долей вероятности продлиться до начала марта текущего года. В случае сохранения подобной тенденции и в последующие месяцы московский рынок жилья будет обречен на депрессию по сделкам с участием домохозяйств, начиная с середины текущего года.

Таблица 1. Изменение цен предложения в долларах на жилье в Москве на вторичном рынке за 04.02.08-10.02.08 (с учетом жилья элитного и бизнес-класса - квартиры в монолитных и кирпичных домах).

Мониторинг рынка жилой недвижимости и анализ его показателей проводится агентством RWAY, имеющим 13-летний опыт информационно-аналитической работы на рынке недвижимости. Мониторинг проводится раздельно для жилья в новостройках и вторичного рынка жилья. Данные мониторинга вторичного рынка публикуются еженедельно. Данные мониторинга рынка новостроек - ежемесячно.

- Данные мониторинга подготовлены и предоставлены Информационно-аналитическим агентством RWAY

- Анализ цен вторичного рынка жилой недвижимости Москвы за предыдущую неделю

- Анализ цен вторичного рынка жилой недвижимости Москвы за январь 2008 года

- Анализ цен рынка жилой недвижимости Москвы за 2006 год

RWAY.RU

Впереди планеты всей

Сочи превратился в столицу зимних Олимпийских игр 2014 г., и в ближайшие семь лет к этому городу будет приковано внимание всего мирового сообщества. Провозглашено строительство курорта мирового уровня, причем ориентированного как на летний, так и на зимний отдых. Эти события кардинально изменили ситуацию на сочинском рынке недвижимости.

У моря, у синего моря

Домик на побережье выглядит ничуть не хуже домика в деревне. Причин покупательского интереса к Сочи обнаруживается несколько.

Первое - несомненно, природные и климатические условия: здесь находятся единственные в России субтропики, рядом плещется "самое синее в мире" Черное море.

Второе соображение: Сочи - это Россия. Накупив недвижимости на Кипре и в Испании, наши сограждане с изумлением поняли, что это другие страны - там свой непонятный язык и еще более непонятные законы. В Сочи же мы, оказавшись в субтропиках, остаемся в пределах страны, полноправными гражданами которой являемся. Приятно.

Кроме того, Сочи постепенно приобретает значение третьей - после Москвы и Санкт-Петербурга - столицы России: довольно часто руководство страны проводит там различные мероприятия. Люди, которые занимаются политикой или крупным бизнесом, должны всегда находиться рядом с власть предержащими. И те, кого амбиции в Москве заставляют иметь коттедж непременно на Рублевке, сегодня активно обзаводятся и резиденциями в Сочи.

По сравнению с московским рынком недвижимости, на котором на данный момент наблюдается стагнация, цены на курортную недвижимость продолжают стабильно расти. Вместе с увеличением темпов строительства - растет и цена новостроек. Цены новостроек в Сочи стремятся к московским, в это же время затратная часть проектов на курорте пока ниже. Сегодня рынок новостроек характеризуется возрастающим спросом. Большой популярностью квартиры в новостройках пользуются у московских и питерских покупателей, а также у покупателей из нефтяных регионов.

Рынок недвижимости Сочи весьма неоднороден. Контрасты, характерные для российских мегаполисов, здесь проявляются особенно резко. Например, здесь в порядке вещей квартиры с туалетом типа "удобства на улице". И даже если привычные горожанину удобства номинально наличествуют, вовсе не факт, что они есть в реальности. Беда всего города - слабые коммуникации: вода не достает до верхних этажей, периодически отключают электричество.

На этом не очень впечатляющем фоне резко выделяются новостройки, где обеспечены вполне нормальные условия проживания. Добротный бизнес-класс - это башня в 12-15, а то и в 24 этажа с огороженной территорией и собственной инфраструктурой - подземным гаражом, магазином, фитнес-центром и т.п. Потолки - от 3,2 м, свободная планировка квартир. Современный дом всегда оснащается новыми коммуникациями - застройщику приходится возводить за свои счет и электро-подстанции, и канализационные коллекторы. Все это, естественно, сказывается на цене квартир.

Элита

По мнению экспертов рынка недвижимости, под термином "элитные апартаменты" следует понимать дорогие квартиры, соответствующие высоким запросам клиентов. Основными критериями здесь являются расположение, категория здания, метраж и "начинка" жилья.

Если говорить о местоположении дома, в идеале это, конечно же, центральные микрорайоны города, расположенные непосредственно у моря. Однако многие специалисты рынка недвижимости считают, что эпоха элитного жилья исключительно в пределах Центральной Набережной курорта постепенно проходит. Интересные проекты с отличными видовыми характеристиками появляются и в небольшом отдалении. Кроме того, разрабатываются новые проекты, которые сформируют новые зоны дислокации элитного жилья.

Отдельно нужно сказать про вид из окна. В зависимости от того, что открывается взору за окнами, недвижимость может дорожать в разы. В Сочи сформировалась четкая градация по стоимости и "элитности" подобных квартир.

К первой категории относится жилье с видом на море, причем вид должен быть обязательно панорамным, а возможности любоваться морскими просторами не должно ничего мешать. Цена в элитных комплексах за такой вид достигает $12 тысяч за 1 кв.м, причем, скорее всего, это не станет пределом - предложения подобного рода уникальны.

Вторая категория - квартиры с любым живописным видом на море, но с некоторыми помехами для панорамного обзора. Например, помеха - другие высотные здания, расположенные на первой линии к морю, по сравнению с рассматриваемым домом. Эти объекты стоят раза в полтора-два ниже, чем объекты первой категории.

Третья категория - квартиры с любым живописным видом, в который входят горы, городская панорама (особенно красиво смотрящаяся в ночных огнях) и парки (например "Ривьера", "Дендрарий"). Стоимость квадратного метра в таких местах $4-5 тысяч.

В настоящий момент в Сочи возводится несколько элитных объектов. Наиболее известный объект - это, несомненно, комплекс "Александрийский маяк" с богатейшим инфраструктурным набором. Это 24-этажное здание, на вершине которого располагается сразу шесть пентхаусов. Девелопером проекта выступает московская финансовая корпорация "ГРАС". Общая площадь квартир - 21 тысяча кв.м; подземный пятиуровневый паркинг, машино-место в котором предусмотрено для каждой квартиры. Расстояние до моря - всего 70 м.

На стадии фундамента находится другой проект того же застройщика - жилой комплекс "Новая Александрия" на проспекте Пушкина, в 150 м от моря. Генеральным подрядчиком является известная югославская строительная компания PUTEVI, которая в течение 15 лет работает с элитными объектами в Сочи. "Новая Александрия" - это два здания переменной этажности, в которых разместятся более 200 квартир ориентировочной суммарной площадью 45 тысяч кв.м. Особенностью комплекса является свободная планировка: минимальная площадь квартиры - 90 кв.м, а максимальная не ограничена вовсе, есть возможность объединения и по горизонтали, и по вертикали. Плюс богатейшая социальная инфраструктура, позволяющая отнести этот объект к классу de luxe, и панорамный вид на море из каждой квартиры.

Интересен проект под названием Royal Park (девелопер проекта - московская компания MR Group), местоположение которого следует признать очень удачным - на берегу моря, возле знаменитой гостиницы Radisson SAS Lazurnaya. Royal Park будет иметь охраняемую территорию площадью 2,3 га, на которой планируется разбить регулярный английский парк. Помимо квартир, каждая из которых имеет панорамный вид на море, покупателям здесь предлагается шесть отдельных коттеджей общей площадью 700-900 кв.м и фантастический пентхаус, равных которому нет на всем черноморском побережье.

Бизнес

Наибольший спрос наблюдается сегодня в секторе новостроек бизнес-класса, которые несколько уступают элитным жилым комплексам по части месторасположения и вида из окна. Новостройки бизнес-класса являются оптимальными вариантами в соотношении цены и качества. На нижних этажах, как правило, расположены торговые и офисные помещения, предприятия бытового обслуживания, территория комплексов огорожена.

Для квартир бизнес-класса характерен огромный ценовой разброс: от $250 тысяч до $1 млн. Но основная масса покупателей оперирует при заключении сделки суммами около $400-500 тысяч. При меньших накоплениях люди чаще выбирают предложения, относящиеся к верхнему сегменту эконом-класса: в конце концов купленную квартиру придется еще и отремонтировать. И напротив, покупатели, располагающие свободными средствами, превышающими $700 тысяч, хотели бы обзавестись более престижным жильем.

Строительство объектов бизнес-класса ведется по индивидуальным проектам, отличающимся по конструкции, планировочной организации и оснащению.

И это неудивительно, так как за последние годы информированность и требовательность современных покупателей значительно возросли и застройщикам приходится считаться с этим при проектировании и возведении объектов бизнес-класса. Такие дома все больше приближаются по качеству строительства и архитектурным данным к зданиям элитного класса, а свободная планировка квартир позволяет будущим хозяевам самостоятельно организовать свое жилое пространство. Но есть и несоответствие заявленному параметру престижности.

К примеру, продажа такого жилья в европейских городах происходит в так называемых шоу-румах компаний-застройщиков - в полностью меблированных и отремонтированных квартирах. Будущий владелец такого жилья может обсудить с представителями застройщика все виды планировки, отделки и мебилировки. Ведь у большинства покупателей жилья бизнес-класса нет времени и желания самостоятельно заниматься ремонтом и подбором мебели. Надеемся, что в недалеком будущем сочинские строители будут использовать европейский опыт продаж настоящего бизнес-класса.

Эконом

Наиболее ликвидной нишей на рынке недвижимости Сочи, как и везде по стране, является недвижимость эконом-класса. Но эконом-класс приемлем для инвесторов только при наличии больших оборотов, то есть востребованных объемов жилья и соответствующих территорий для формирования новых микрорайонов. Ведь индустриальное домостроение выгодно только при массовой застройке больших площадок, которые нужны не только под сами дома, но и для организации необходимой инфраструктуры.

К примеру, нужны обширные придомовые территории для парковок, ведь при возведении домов эконом-класса невыгодно строить дома с подземными паркингами - это увеличивает себестоимость объекта. Да и реализация гаражей малоперспективна, поскольку стоимость машино-места близка к стоимости самого автомобиля, а покупатели эконом-класса не обладают лишними средствами.

Покупатели эконом-класса, это, как правило, молодые семьи, желающие жить отдельно от родителей или стремящиеся улучшить свои жилищные условия (приобрести квартиру большей площади). Конечно, они хотят покупать жилье вблизи привычных мест проживания или работы, там, где уже имеется развитая инфраструктура. Но эти вопросы в Сочи пока еще не решены. Все строят кто во что горазд. И это неудивительно, так как в Сочи на сегодняшний день даже нет разработанного и утвержденного генплана развития города.

В настоящее время основные площадки застройки эконом-класса переместились в Лазаревский район, а также в отдаленные спальные микрорайоны, прилегающие к Адлеру, Мацесте, Дагомысу и строящейся Объездной дороге. Такие объекты уже имеются: например, жилой комплекс "Коралл", возводимый компанией "СТ-групп" в Лазаревском.

Кроме того, в рамках решения олимпийского строительства жители приморских районов Адлера будут переселяться в новые дома в вышеназванных микрорайонах. Единственная проблема этих мест - это их транспортная изолированность. Для новых микрорайонов необходимо построить дороги, провести коммуникации, создать инфраструктуру и многое другое. На это нужны средства, и средства немалые.

Если, как обещают власти, это будет сделано в рамках развития курорта по программе "Сочи-2014", то тогда, возможно, в будущем можно будет сказать, что в Сочи появилась новая недвижимость эконом-класса.

Местная специфика

На любом рынке существуют свои "подводные камни", знать о которых хорошо бы каждому покупателю. Для сочинского рынка главное - документы, точнее, их отсутствие у большого числа застройщиков. По некоторым данным, ситуации, когда дом строят или даже уже построили, а все необходимые бумаги еще не готовы, встречаются сплошь и рядом. В лучшем случае это может грозить затянувшимися сроками оформления права собственности на уже построенные квартиры. В худшем - необходимостью оспаривания этого права. Кстати, знаменитый закон о долевом строительстве (ФЗ №214 от 1 апреля 2005 г.), который был призван защитить права дольщиков и который сегодня так горячо обсуждается, интересы частных инвесторов не особенно-то и защищает. Чтобы не подпадать под его действие, застройщики просто стали называть свои документы по-другому: не договоры инвестирования, а, к примеру, "договоры уступки права требования" или, чтобы совсем уже никто ничего не понял, - "договоры цессии".

Кроме того, в Сочи достаточно развито строительство апартаментов - квартир, формально не являющихся жильем и потому не позволяющих зарегистрироваться по месту жительства (прописаться). Большинству покупателей регистрация действительно не нужна - эта квартира у них как минимум вторая (если не пятая), постоянно они проживают где-то в другом городе. Но если вам по каким-то причинам нужно прописаться, на этот момент надо обратить внимание.

Серьезной проблемой для города является и железная дорога. Она тянется по всему побережью, проходя через наиболее привлекательные территории - с собственной береговой линией. При этом утешать себя мыслью, что поезда ходят редко, не приходится - движение как раз очень интенсивное, поезда фактически идут беспрерывно. В некоторых новых домах решение найдено - от лифтового холла на первом этаже к пляжу ведет подземный коридор, который позволит жителям не пересекать железнодорожные пути. К сожалению, против шума и стука колес по ночам придумать ничего не удается. А еще стоит обратить внимание на то, не слишком ли близко расположен предлагаемый вам дом к адлерскому аэропорту.

Знал бы прикуп...

Знаменитая поговорка отечественных преферансистов: "Знал бы прикуп, жил бы в Сочи" - актуальности своей не утратила, но сегодня есть и другие способы реализации планов приобретения недвижимости в Сочи. Например, ипотечный кредит.

Ипотека в Сочи начала развиваться вместе с ростом инвестиционной привлекательности Сочи как города-курорта. Практически все крупнейшие банки России в данный момент предлагают множество различных программ в этой сфере.

Ипотечные кредиты выдаются на покупку вторичного жилья, на покупку жилья под залог имеющейся недвижимости и на рефинансирование (погашение) ипотечных кредитов, полученных в других банках.

Особняком стоят программы ипотечного кредитования новостроек. По понятным причинам они сейчас в Сочи весьма популярны. Такие кредиты до получения жилья в собственность стоят несколько дороже, в среднем на 2%%. Правда, страхование, которое является обязательным требованием банков при любой ипотеке, в данном случае, наоборот, обходится заемщику дешевле. Дело в том, что, пока квартира не получена в собственность, нельзя застраховать риск потери этого имущества в результате пожара, наводнения и прочих неприятностей, а также нельзя застраховать риск потери прав собственности. И то и другое невозможно просто по определению - пока нет собственности, нечего и страховать. В дальнейшем страхование обходится также чуть дешевле.

Большинство банков при покупке квартир в новостройках не требуют титульного страхования. Это понятно - основные риски у инвестора находятся именно на этапе строительства. Исключить опасность двойных продаж банки, в принципе, в состоянии и в страховании этого риска особого смысла не видят.

Получается, что "ипотечный" покупатель квартиры в новостройке в первое время платит больше банку, но меньше страховой компании. В дальнейшем банку он платит по обычному тарифу, а страховщикам чуть меньше, нежели при покупке квартиры на вторичном рынке.

Спрос на ипотеку колоссальный, причем как со стороны самих клиентов, так и со стороны застройщиков. Однако не у всех желающих и не всегда есть возможность взять кредит по объективным причинам.

Несмотря на то что сейчас многие банки предлагают или в ближайшее время запускают программы кредитования жилья на этапе строительства, большая часть таких программ действует только на бумаге. Банки смущает отсутствие залога на период строительства и опасность "недостроя" объекта. Запуская программу кредитования на первичном рынке, они зачастую не до конца понимают, как избежать серьезных рисков. При этом большинство банков признают, что кредитование "первички" - очень привлекательная тема, и заявляют о своем желании развивать это направление.

В итоге программы принимаются, но, стремясь максимально обезопасить себя, банки при этом выдвигают зачастую невыполнимые требования к застройщикам и их объектам и создают невероятно сложную процедуру аккредитации. Остается только надеяться, что в ближайшем будущем под воздействием растущего спроса банки найдут приемлемый для всех выход из этой ситуации.

Справка:

Тот факт, что именно Сочи выбрали столицей зимних Олимпийских игр 2014 г., - это победа, достигнутая, во-первых, благодаря великим российским спортсменам, принесшим своей стране огромное количество олимпийского золота. Во-вторых, благодаря президенту России, его лидерской харизме, его твердому слову и уважению к нему на международной арене, завоеванному им за годы руководства страной. И в третьих - это федеральная поддержка Сочи и грамотный менеджмент проекта по выдвижению города. Ну и поддержка местных жителей, естественно.

Олимпиада однозначно принесет пользу:

- чиновникам, которые будут делить $12 млрд;

- крупным компаниям, которые заработают прибыль на строительстве объектов;

- жителям города, ввиду наличия рабочих мест и улучшения инфраструктуры города;

- спекулянтам, которые вложили средства в сочинскую недвижимость;

- участникам заявочного комитета по выдвижению Сочи (в том числе политикам) принесет более высокий рейтинг и "респект", а может быть, и высокую должность после отставки;

- москвичам, потому что они везде и всегда зарабатывают основные деньги;

- жителям других регионов, которые будут приезжать в улучшенный город с высоким уровнем сервиса на отдых (если финансы им позволят, так как это является дорогим удовольствием и сегодня, а завтра будет еще дороже).

Косвенно Олимпиада принесет пользу всем остальным жителям нашей страны. Но лишь в виде патриотической гордости за наших великих спортсменов, которые всех победят, слез умиления и немеренного количества пива, выпитого в честь их побед в компании друзей у экранов телевизоров.

Помнится, в уже далеком 1980 г. олимпийскому Мишке постоянно мешали всякие-разные темные силы - вроде того, что "Баба Яга против", и прочее. Олимпийскому Мамонтенку, несомненно, тоже будут мешать. Кто именно, станет ясно ближе к 2014 г. Пока существует лишь три негативных обстоятельства.

Первое обстоятельство - это бурные протесты "зеленых" и экологов из международных организаций. Второе - нестабильность в регионе из-за близости Сочи к абхазо-российской границе. Стреляют, однако. И третье - сроки строительства будут затягиваться из-за банального российского разгильдяйства. Но будем надеяться, что все препятствия будут преодолены.

PRO Недвижимость

Иностранцы переезжают с Тверской в Зюзино

Цены на аренду недвижимости в Москве, Токио или Лондоне уже давно считаются крайне высокими, но инфляция превратила их в неподъемные. Особенно это актуально для тех "несчастных", зарплата которых привязана к курсу американской валюты. Журнал Forbes проанализировал самые дорогие в мире рынки аренды недвижимости.

Аренда приличной квартиры без мебели с двумя спальнями в деловой столице Китая Гонконге теперь обходится в $6,4 тыс. в месяц. Владельцы московской "трешки" в центре возьмут с жильцов $4 тыс., а хозяева квартиры в Токио сдадут ее за $4,1 тыс. Такие данные приводит компания Mercer Human Resource Consulting, проанализировавшая цены на недвижимость бизнес-класса в 2007 году.

Арендные ставки переводились из местной валюты в доллары. Американская валюта, упавшая в 2006 году на 11% по отношению к евро, в 2007 году продолжила свое падение. Доллар достиг 25-летнего минимума по отношению к фунту стерлингов. И это особенно почувствовали сотрудники американских компаний в Лондоне - стоимость аренды квартир для них выросла с 2006 по 2007 год на рекордные 30%.

Увеличение квартирных расходов на треть - тяжелейший удар для американца. Достаточно вспомнить, что большинство граждан США оказались не в состоянии вынести увеличение ипотечных платежей на 3-6%. Рост арендных ставок заставил лондонских американцев перебираться в квартиры эконом-класса, или переезжать из Лондона в Лидс.

Московская недвижимость подорожала серьезнее лондонской - годовой рост арендных ставок составил 33%. Иностранцам, полюбившим Арбат и Тверскую, пришлось переезжать в Орехово-Борисов и Зюзино. Но и московская недвижимость далека от того рекорда, который поставила Индия - плата за аренду в Бангалоре выросла за год на 87%.

В денежном исчислении гонконгские квартиры подорожали за год на $1,5 тыс., московские на $1 тыс., а лондонские на $900.

DP.ru

Григорий Куликов: "В сочинскую недвижимость инвестировать не интересно"

Председатель совета директоров холдинга "Миэль" Григорий Куликов в интервью dp.ru рассказал о том, почему он не советует вкладываться в сочинскую недвижимость, и о том, что не обязательно инвестировать только в то, "в чем разбираешься и до чего можешь дотянуться".

DP.RU: Григорий Львович, что бы вы первым делом сказали частному инвестору, который хочет вложиться в недвижимость?

Г.К.: Чтобы он не складывал яйца в одну корзину.. На мой взгляд, вложение в недвижимость должно быть диверсифицированным по видам, типам и территориям. Это общее правило. Есть, конечно, правило американских инвесторов: вкладывать только в то, в чем разбираешься и в то, до чего можешь дотянуться. Но XXI веке, при нынешних коммуникациях и сервисе, это правило устарело. Однако вопрос еще в том, сколько времени человек может посвящать играм на рынке недвижимости. Если немного, то важно определить, каким сервисом для управления своими активами человек готов пользоваться.

Например, у нас есть специальный продукт, который мы всего год назад вывели на рынок –PPM (Privat Property Managerment). Это специальная услуга по управлению частными и непрофильными активами в коммерческой недвижимости на территории Москвы.

DP.RU: Почему только в коммерческой?

Г.К.: Да потому что сегодня уже как-то неинтересно вкладывать в квартиры с целью сдачи их в аренду.

DP.RU: В каких странах недвижимость хорошо сегодня растет в цене?

Г.К.: Сейчас достаточно интересно вкладывать сравнительно небольшие для бизнесмена средства в странах, скажем, центральной и южной Европы – Черногории, Сербии, Болгарии. В ожидании роста капитализации там существуют интересные точки, где можно вкладывать в землю, в апарт-отели (в долевом владении), в апартаменты. То есть в курортную недвижимость там, где она недооценена.

DP.RU: А в Сочи?

Г.К.: Сочи – нет. Я бы не рекомендовал это делать, потому что там недвижимость уже переоценена, и существует огромная спекулятивная составляющая. Я думаю, что сейчас это не интересно.

DP.RU: Сколько, по-вашему, нужно денег, чтобы играть на рынке недвижимости?

Г.К.: Сотни тысяч евро. Как минимум, 50 тысяч. Я понимаю, что это неподъемно для широких слоев и подходит больше частным инвесторам со стабильным высоким доходом.

DP.RU: В каких регионах недвижимость перестала показывать доходность?

Г.К.: Неправильная постановка вопроса. Главный вопрос – не где объект перестал приносить доход, а почему. В одном и том же месте один объект может расти, а другой падать, смотря как и кем он управляется. Если вы выжали из объекта весь возможный рост, то его нужно продавать. Здесь правила как на бирже – покупаем на минимуме, продаем на максимуме.

DP.RU: Во что вы вкладываетесь лично?

Г.К.: Я очень много во что инвестирую. В моем понимании очень важно иметь личные активы, которые не имеют отношения к бизнесу. Основные мои инвестиции, конечно, в моем бизнесе, в компании "Миэль". Непрофильные инвестиции – это частные вложения в недвижимость. И еще я оставляю какую-то часть своих доходов для рынка акций.

DP.RU: Вы сами вкладываете в акции?

Г.К.: Нет, моими средствами управляют профессиональные игроки на бирже – управляющие компании.

DP.RU: Как ваши акции себя вели в последнее время?

Г.К.: Нормально, доходность хорошая.

DP.RU: Акций каких компании?

Г.К.: Понятия не имею. Управляющие компании присылают мне отчеты, но я их не смотрю, мне это не интересно.

DP.ru

Цены на жилье показали небывалый рост

Рост цен на недвижимость в Москве в январе уверенно обошел инфляцию. Все крупные риелторские компании признают - жилье прибавило в цене в среднем 3%, а местами и на все 5-7%.

Официально инфляция в России в январе составила 2,3%. На этом фоне доходность даже в 4% выглядит весьма привлекательно. Для сравнения лишь два российских ПИФа показали схожую с недвижимостью доходность за январь - Ригрупп - Фонд регионов и РФЦ-накопительный.

Почему растет

Во многом рост цен можно обусловить необычно высоким спросом на недвижимость в январе, который отмечают все игроки. В агентстве "МИАН" отмечают, что рост спроса на вторичное жилье в январе вырос на 30%. "Ситуацию на рынке жилья в январе можно охарактеризовать как ажиотаж. Единого мнения относительно причин такого бурного роста спроса не существует. Наиболее вероятная – косвенное влияние кризиса на фондовом рынке, то есть смена инструментов инвестирования с чисто финансовых на объекты недвижимости", - отмечают в корпорации "Инком".

"Первый месяц 2008 года показал, что наметившееся с октября прошлого года увеличение спроса на новостройки является тенденцией. Часть потенциальных покупателей успешно использовали период затишья. В результате рост интереса потенциальных покупателей нового жилья по сравнению с декабрем прошлого года составил около 35%", - комментирует руководитель аналитической службы "МИАН-Агентство недвижимости" Алексей Кудрявцев.

Вторичное жилье - лидер

Быстрее всего растут цены на вторичном рынке жилья. Причем, как отметили в "Инкоме", особенно активно раскупалось невзрачное и типовое, но ликвидное жилье, причем в наименее престижных округах и с меньшим количеством комнат.

Однокомнатные "вторичные" квартиры подорожали в среднем на 6,1%, а многокомнатные – на 3,6%, заметили и аналитики холдинга "Миэль". Согласно их исследованию, территориально лидерами роста стали квартиры в Северо-Западном округе Москвы (6%), Зеленограде (5,5%), на востоке столицы (5,3%) и в южном округе (5,1%).

В среднем цена предложения на вторичном рынке жилья Москвы, по данным компании "Миэль", увеличилась на 5%. Менее резкий скачок цен на "вторичке" отмечают аналитики агентства "МИАН" – всего на 3,6%.

Рост цен обсуловлен и уменьшением количества предложений. По данным "Инкома", в конце января на столичной "вторичке" к продаже предлагалось на 9% меньше квартир, чем в декабре (всего 29 255).

"Объем предложения столичных квартир на вторичном рынке сократился, - комментирует директор аналитического консалтингового центра холдинга "Миэль" Владислав Луцков. - Однако выросла доля квартир, впервые выставленных на рынок. В ближайшие месяцы следует ожидать увеличения объема предложения и сохранения тенденции роста цен".

Новостройки столицы

Новостройки Москвы ведут себя чуть скромнее. В январе 2008 года средняя цена на первичном рынке с учетом элитного жилья выросла по сравнению с декабрем 2007 года на 3,1%, составив $6 247 (без учета "элитки" - $5 245), по данным "Миэля".

Самыми дорогими стали новые квартиры на западе Москвы, там они подорожали на целых 7,7%. Люди, вложившиеся в покупку свежепостроенного жилья на северо-западе Москвы, оказались в "минусе", там квартиры подешевели в среднем на 1,2%. При этом самое дешевое жилье можно купить на востоке столицы ($4 005), а самую высокую цену "Миэль" зафиксировал в Центральном округе – $16 603 за кв. м.

Данные "МИАНа" говорят о менее значительном росте цен на столичные новостройки, нежели их конкуренты. "Средняя стоимость на первичном рынке Москвы в январе 2008 года увеличилась на 1,6% и составила $4 259 за кв.м. (104 345 руб.), - утверждает руководитель аналитической службы "МИАН-агентство недвижимости" Алексей Кудрявцев.

Что дальше

Аналитики осторожно предполагают, что в феврале – максимум марте 2008 года цены на вторичном рынке жилья Москвы и Подмосковья будут расти в таком же темпе, однако это быстро исчерпает возможности потенциальных покупателей. "Начиная с марта-апреля, цены будут расти медленней – на 1-2% в месяц, а к концу года рост рынка вряд ли превысит спрогнозированные ранее 20-25%", - прогнозируют в "Инкоме".

С этим утверждением согласен и директор аналитического консалтингового центра "Миэля" Владислав Луцков.

"Цены на жилье продолжат умеренный рост и в целом за 2008 год составят от 10-12% до 15%, - считает в свою очередь Андрей Кудрявцев, аналитик "МИАНа". – При этом основная часть ожидаемого годового прироста будет достигнута уже в первые 3-5 месяцев наступившего года. Основываясь на январской динамике, мы предполагаем, что цены по инерции продолжат свой рост до весны, а потом будут увеличиваться в пределах общей инфляции".

DP.ru

Неизбывность российских жалоб ("Liberation", Франция)

Небольшое скромное помещение на севере Москвы, ни плакатов, ни флагов. Стиль предвыборной компания Дмитрия Медведева, преемника Путина и самого вероятного претендента на победу на президентских выборах 2 марта, под стать самому кандидату - строгий, сдержанный, чтобы не сказать невыразительный, и все же внушающий огромные надежды. После того, как в начале февраля стартовала предвыборная кампания, в этом офисе ежедневно толпятся сотни людей, по большей части пожилых ... Предвыборный штаб путинского преемника Дмитрия Медведева. Сетования и надежды.

Небольшое скромное помещение на севере Москвы, ни плакатов, ни флагов. Стиль предвыборной компания Дмитрия Медведева, преемника Путина и самого вероятного претендента на победу на президентских выборах 2 марта, под стать самому кандидату - строгий, сдержанный, чтобы не сказать невыразительный, и все же внушающий огромные надежды. После того, как в начале февраля стартовала предвыборная кампания, в этом офисе ежедневно толпятся сотни людей, по большей части пожилых, сгорбленных под бременем своих забот. Сюда приходят не за информацией о кандидате, не предлагают свои услуги штабу, сюда приходят в надежде решить свои проблемы. Многие из этих людей пострадали от действий властей или органов правосудия - их доверчивостью злоупотребили, их обманули, обобрали, унизили. И все же большинство собирается остановить свой выбор на этом кремлевском кандидате, который по предварительным оценкам может собрать 60-80% голосов.

Под шумок

'Нам так не хочется терять надежду', - говорит Ольга, застенчивая пенсионерка 67 лет, которая пришла рассказать о мошенничестве, которое отравило ей жизнь. В 1998 году ее семья собрала сумму в 150 000 долларов (в дело пошли все накопления, да еще и в долги влезли), чтобы купить квартиру в построенном военными доме в пригороде Москвы. Агент по недвижимости, как только получил деньги, бесследно исчез, а дом принадлежит военному ведомству. Десять лет борьбы и нескончаемые суды, не принесли никаких результатов, только вымотали Ольгу и лишили надежд большинство ее товарищей по несчастью. 'На одном из судов даже исчезли банковские документы - доказательство, что мы действительно заплатили эти деньги, - возмущается пенсионерка. - Власть-то нас и обманывает!'.

В таком случае, зачем искать правды в штабе Дмитрия Медведева, который представляет эту самую власть? 'Он мне кажется умным и честным человеком, - отвечает она. - Но я боюсь, что его окружение помешает ему решать все проблемы по справедливости'.

Другая пенсионерка достает из пластикового пакета, который заменяет ей сумку, фотографии участка земли, где она до 2006 года выращивала овощи и картошку. На месте ее огорода теперь стоит беседка, построенная новыми соседями: местная администрация втихаря продала им этот кусок земли. 'Я уже везде побывала, - рассказывает старушка. - В полицию ходила, в администрацию района, к прокурору, даже в Кремль. Повсюду мне говорят: 'Обращайтесь в суд'. Но суды все куплены! Они выносят постановление в пользу администрации и даже не позволяют мне прочитать протоколы заседаний!'. А Медведев? 'Он говорит правильные вещи. Говорит, что он за народ', - шепчет она с надеждой в голосе.

Вадим Хохолов, возглавляющий это отделение, держится несколько напряженно, но улыбается и подтверждает, что чаще всего люди приходят с жилищными проблемами или жалобами на суды. 'Мы не можем сами решать их проблемы, это может быть расценено как подкуп избирателей. Но эти консультации позволяют нам провести социологическое исследование общества, передать эту информацию кандидату', - объясняет он и показывает на бумаги с колонками цифр, где зафиксированы все невзгоды посетителей штаба. 'Таким образом, мы видим, что в России существует серьезная проблема с соблюдение правовых норм', - признает он. И сразу поспешно добавляет, что Дмитрий Медведев - как раз тот человек, который прекрасно справится с этой задачей. Этот юрист пообещал бороться против 'правового нигилизма', который пронизывает все общество. А гарантии? 'Через четыре года будут новые выборы. И придется отчитываться о проделанной работе'.

'Коррупция'

Среди толпы пенсионеров встречаются иногда и молодые люди. Вот, например, Елена, секретарша 27-ми лет. 'С материальной точки зрения, сегодня в России жить стало лучше, - говорит она. - Но я бы не сказала, что в страну вернулся порядок! Суды - продажны, администрация - коррумпирована'. Вот уже шесть месяцев, как она пытается доказать через суд, что ее незаконно уволили: она недолго проработала в госучреждении, затем один из начальников ее невзлюбил и уволил, записав в трудовую книжку, что она не прошла испытательный срок. 'У меня четыре года трудового стажа, и квалификации у меня более чем достаточно, - возмущается Елена, - но судьи не желают ничего слушать, они считают, что прав сильнейший - госучреждение. Правосудие в России не работает. Система сама себя разрушает'. Елена признается, что оба раза голосовала за Путина и в марте собирается голосовать за его преемника. 'Другой президент может оказаться еще хуже, - говорит она. - Путин вернул России статус державы на международной арене. Да, впрочем, выбора у нас все равно нет'. Медведев - благородный герой made in Кремль ("Le Figaro", Франция) Кто такой Дмитрий Медведев? Что будет с Россией, если он станет президентом? ("The Independent", Великобритания)

ИноСМИ

Налоговики объявят войну "серым" схемам

Несмотря на активную борьбу налоговых органов со схемами минимизации налогообложения, рынок недвижимости практически не ощутил на себе этих усилий. После известного скандала с компанией МИАН, обвинённой в недоплате налогов на сумму 1 млрд. рублей, других крупных не последовало.В тоже время, слабо верится в реальность финансовых отчётов, по которым застройщики и риэлторы работают себе в убыток.Одним из механизмов, позволяющим прятать прибыль стала продажа квартир в новостройках при помощи векселей или подставных фирм, а расчёты по договорам проводятся через банковские ячейки наличными.Схема проста: покупатель квартиры заключал договор инвестирования в строительство, а расчёт за жильё производился векселями, приобретаемыми у подставной компании на сумму равную реальной стоимости квартиры. Затем ЗАО МИАН уступало права на квартиры покупателям, а векселя учитывала по цене ниже номинальной, а разница в цене векселя якобы возвращалась покупателю, за что последний расписывался приходном кассовом ордере.Если предположить, что от 70 до 90 проц. компаний, продающих квартиры используют серые схемы, то получается, что от налогов было спрятано около 4 млрд. долларов. И это только в Москве!Сегодня вексельная схема несколько утратила популярность, но у неплательщика налогов всё - равно есть из чего выбрать: можно привлечь фиктивных подрядчиков и завысить расходы, занизить реальную стоимость квартиры в договоре, при этом оплатив "чёрным налом" и.т.д. Жильё премиум - класса зачастую перепродаётся через оффшорную компанию, которой принадлежит покупаемая квартира, как часть уставного капитала.Борьба с оффшорами, активно развернувшаяся в начале президентства Владимира Путина казалось бы дала результат, исчезли многочисленные трейдеры, скупавшие за бесценок российское сырьё и оставлявшие прибыль в оффшорах, но на место торговцев пришли строительные компании, не желающие платить 24-процентный налог на прибыль. Наиболее популярным оффшором по-прежнему остаётся Кипр, который несмотря на вступление в Евросоюз сохранил льготный режим налогообложения. Преимущество оффшора в том, что владелец такой компании, резидент России, купивший объект в России для всех третьих лиц будет владельцем объекта, но если владелец захочет продать здание, то ему достаточно заменить себя на другое физическое или юридическое лицо. Т.е. внешне собственник не меняется и никаких налогов и пошлин уплачивать не нужно.Естественно, ситуация, когда под видом смены собственника компании продаётся недвижимость не устраивает государство. Так несколько лет назад была введена норма об обязательном привлечении независимого оценщика. Опираясь на нововведения, налоговые органы возбуждают и выигрывают дела по сокрытию сделок с недвижимостью. Застройщики, отреагировали на это массовым внедрением оффшорных схем, а поскольку Россия заключила со многими государствами, в частности с Кипром, договоры об избегании двойного налогообложения, то налоговики не могут пользоваться положениями налогового кодекса РФ, об удержании налогов с компаний, более 50 проц. недвижимых активов которых находится на территории РФ. Поскольку международное законодательство имеет приоритете перед национальным. Большинство схем, которыми оперируют застройщики нельзя назвать незаконными. Только доказав, что сделка совершается исключительно для минимизации налогообложения у налоговых органов есть шанс привлечь недобросовестную компанию к ответу. Такое определение дал Высший арбитражный суд и используя его налоговики уже выиграл несколько небольших дел, на этом же определении базировалось и обвинение против МИАНа. Станет ли это дело прологом борьбы против серых схем, покажет время, однако прецедент, когда за неуплату налогов поплатилась крупная компания, уже создан.

Apartment.ru

Омич купил 4-метровый тамбур по цене элитной квартиры

В Омске на аукционе по продаже муниципального имущества установлен новый рекорд: нежилое помещение площадью 4,3 квадратных метра продано за 1 миллион 60 тысяч 380 рублей . Цена квадратного метра составила $10000, превысив уровень элитной недвижимости в Москве.

Как сообщает "ДО-инфо" со ссылкой на Омский портал недвижимости, такой ажиотаж вызвал лот, представляющий собой тамбур перед входом в магазин. За него боролись хозяйка магазина на Сибирском проспекте и ее конкурент. В результате ожесточенного торга цена лота со стартовых 77 тысяч 400 рублей при аукционном шаге в 3870 рублей выросла до 1 миллиона 60 тысяч 380 рублей. Именно эту сумму предложил завсегдатай омских аукционов Андрей Лепин.

Между тем, большинство наблюдателей выражают уверенность, что победитель не будет выкупать этот объект, поскольку он, вероятнее всего, решал иные задачи. Таким образом, вряд ли эту рекордную покупку можно учитывать как реальные доходы городского бюджета. Скорее - как анекдот, иллюстрирующий неразвитость муниципального рынка недвижимости.

REGIONS.RU

Спальные районы Москвы

Покупателю, желающему обзавестись качественной квартирой по относительно невысокой цене, стоит обратить внимание на спальные районы Москвы. В данной статье мы расскажем о некоторых из них.

Район Северное Бутово

Основные и весьма внушительные объемы жилья на окраинах Москвы возведены в последней четверти прошлого века. А поскольку на периферии города по-прежнему наблюдается дефицит рабочих мест, то значительная часть жителей вынуждена трудоустраиваться в других районах. Еще несколько лет назад преимуществом столичных окраин являлась относительная доступность приобретения недвижимости по сравнению с иными округами Москвы. Например, малогабаритку в центре города можно было обменять на большую трех- или даже четырехкомнатную квартиру, расположенную поблизости от МКАД. Однако в настоящее время во многом изменились не только сами спальные районы, но и отношение к ним.

Современная жизнь спальных районов

Сегодня добираться до окраин города стало значительно легче благодаря ставшим доступными личным автомобилям, хотя проблемы с парковками там не менее остры, чем в центральных округах. Слабым звеном некоторых удаленных массивов прежде была инфраструктура, но сейчас стандартный набор услуг в них зачастую шире, чем в давно сложившихся районах. Появляется все больше рабочих мест, чему, помимо прочего, способствует программа столичного правительства по выводу офисов и промышленных предприятий из ЦАО. В планах властей — довести число москвичей, работающих рядом с местом проживания, до 40%.

География окраин

Еще пару десятков лет назад спальными считали такие районы, как Ясенево, Марьино, Медведково, Крылатское. Сегодня это достаточно активные и популярные жилые и деловые зоны. А спальная часть столицы переместилась на территорию, примыкающую к МКАД с внутренней и внешней сторон: Куркино, Выхино-Жулебино, Новокосино, Молжаниново, Восточный, Бутово, Солнцево, Новопеределкино, Косино-Ухтомский, Митино и другие жилые массивы. В целом их можно разделить на районы, застроенные типовыми зданиями образца 70–90-х годов с небольшими очагами новостроек, и территории, практически целиком состоящие из домов, возведенных в предшествующие десять лет. Последние преимущественно представлены жильем среднего и экономкласса. Это панельные дома как старых, так и современных серий П-44Т, И-155, П-3М, КОПЭ и тому подобных. Однако с недавних пор в окрестностях МКАД заметно увеличилась доля новостроек бизнес-класса — монолитных и монолитно-кирпичных.

Район Строгино, работы по застройке которого начались в 1977 году, расположен на северо-западе столицы и примыкает к МКАД с внутренней стороны. От остального города его с трех сторон отделяет излучина Москвы-реки. Добраться до «большой земли» можно через Строгинский мост или с помощью только что открывшейся станции метро «Строгино». В скором времени здесь пройдет Краснопресненское шоссе.

Жилой массив славится хорошей экологической обстановкой: единственное крупное местное предприятие — завод «Орбита». В районе много пляжных зон, а кроме того, здесь находится первый в Москве яхт-клуб «Строгино». Именно отсюда идет первая ветка экспериментального водного такси, которая охватывает акваторию Строгинской поймы от яхт-клуба «Крокус-сити» до шлюза № 9. Также функционируют Центр социального обслуживания, несколько школ, лечебные учреждения. Для организации досуга населения работают Центр детского и юношеского творчества, спортивные секции, стадион «Янтарь». Нет недостатка и в торгово-развлекательных центрах и кафе. Вдоль внешней границы МКАД расположены крупные гипермаркеты «АШАН», METRO, «Крокус-Сити», выставочный центр «Крокус-Экспо». В будущем намечено возвести технопарк «Строгино» с бизнес-инкубатором площадью более 11 тыс. кв. м.

Жилой фонд района в основном состоит из панельных домов стандартных серий. Однако ежегодно вырастает несколько новостроек, причем, как правило, бизнес-класса. Средняя цена квадратного метра в Строгино составляет около 4425 долл., что дороже, чем во многих более близких к Центру московских округах.

Районы Северное и Южное Бутово расположены в Юго-Западном округе Москвы и примыкают к МКАД с внешней стороны. В конце 2002 года в Северном Бутово открылась станция метро «Бульвар Дмитрия Донского», от которой ветка легкого метро протянулась через оба массива.

Северное Бутово стали активно застраивать в 1986 году. Сначала жилье предназначалось в основном льготникам и очередникам, но в начале 90-х появились и частные жилые кооперативы. Первые городские дома в Южном Бутово были построены в 1996 году, что обусловило современный вид района. Сегодня здесь преобладают здания серий П-44Т, П-3М, КОПЭ, И-155 и П-55М.

Северное Бутово соседствует с Битцевским парком. Из водоемов к району относятся река Битца и часть Битцевского пруда, а в Южном Бутово расположены Черневский и Потаповские пруды. Крупные промышленные предприятия отсутствуют, зато хорошо развит малый бизнес: много торговых центров и продуктовых магазинов. В Бутово расположены такие научные и высшие учебные заведения, как Московский институт радиосвязи, Русский институт управления, Институт информационных наук и технологий безопасности РГГУ и Московский филиал Санкт-Петербургского гуманитарного университета профсоюзов.

В Северном Бутово работает несколько кинотеатров и развлекательных центров, а в прошлом году было принято решение о возведении концертного зала. Кроме того, недавно на территории района появились горнолыжный склон и крупный тренировочный гольф-центр.

Массив застроен весьма не однородно: имеет место как жилье экономкласса, построенное когда-то государством, так и новые жилые комплексы бизнес-класса, таунхаусы и коттеджи. Разноэтажные здания с современными красочными фасадами украшают район, делая его облик привлекательным.

В настоящее время идет активное расселение и освоение поселков, примыкающих к Южному Бутово. Здесь будут возводить не только социальное жилье, но и дома бизнес-класса, включая малоэтажные. Сейчас стоимость квадратного метра жилья в Северном Бутово составляет 4090 долл., в Южном — 3780.

Выхино-Жулебино — район, расположенный на юго-востоке Москвы. Он поделен на две части: с внутренней стороны МКАД лежит Выхино, которое стали застраивать в 70-х годах прошлого века, а с внешней — Жулебино, начавшее формироваться в 80-х. На границе Выхино находится одноименная станция метро. В 2011 году решено продлить Таганско-Краснопресненскую линию подземки до Жулебино. Район обладает развитой современной инфраструктурой — это и разнопрофильные учреждения высшего и среднего образования, и киноконцертные залы и театр, художественная галерея и Музей авиации и космонавтики и прочее. Кроме того, на территории Жулебино расположена часть Кузьминского лесопарка.

Застройка Выхино по большей части представлена домами экономкласса. Значительное количество пятиэтажек в ближайшей перспективе будет снесено. Существенно отличается от своего соседа Жулебино. В настоящее время здесь активно возводят монолитно-кирпичные новостройки среднего и бизнес-класса, первые этажи которых предназначены для размещения предприятий сферы услуг и торговли. Сегодня средняя цена квадратного метра в Жулебино составляет 3590, а в Выхино — 3560 долл.

Район Куркино

Район Новопеределкино расположен в Западном округе Москвы за МКАД и замечателен своим ландшафтом и сосновым лесом. Здесь находятся знаменитые переделкинские дачи. По территории массива протекают реки Сетунь и Алешинка. В настоящее время жители пользуются общественным наземным транспортом, но уже в 2014 году будет открыта станция метро.

В Новопеределкино развита сеть малых предприятий по обслуживанию населения, торговых центров. Социальная сфера помимо школ и детсадов включает в себя Центр психолого-медико-социального сопровождения, коррекционную школу-интернат. Также работают несколько спортивных школ, сооружен горнолыжный склон, на базе которого намечено создать Центр всесезонных видов спорта.

Застройка Новопеределкино в целом закончилась в 1992 году. Сегодня это жилой массив с многоэтажками из кирпича и панели популярных серий. Прирастает он и целыми микрорайонами современных домов. При хорошем инфраструктурном сопровождении и качестве жилья средняя стоимость квадратного метра в Новопеределкино довольно скромная по сравнению с другими районами — около 3580 долл.

Район Куркино находится в Северо-Западном округе Москвы в двух километрах от МКАД с ее внешней стороны. Разработка проекта застройки началась в 2000 году, а первые дома были построены в 2002-м. Комплексное освоение территории предполагало создание мини-города, в котором параллельно с жилыми домами возводят объекты социально-бытовой и инженерной инфраструктуры. Над планировкой района работало 25 проектных институтов. В результате практически все здания здесь построены по индивидуальным проектам. Хотя застройка и разноэтажная, высотки не «забивают» коттеджи и таунхаусы. Жилые дома отличаются удобными современными квартирами с высотой потолков три метра.

В Куркино на одного жителя приходится порядка 117 кв. м зелени, в то время как в Москве — 35. Район четко зонирован, каждый объект имеет свой колористический паспорт (безликих серых зданий нет вообще), все лоджии одинаково остеклены, дворы ухожены и обустроены детскими площадками. Кроме того, решена проблема парковки автомобилей, так как уже при строительстве на каждую квартиру приходится одно машино-место. Всего в Куркино запланировано возвести 18 жилых микрорайонов. Средняя стоимость квадратного метра составляет около 3850 долл.

Большой портал недвижимости

Как квартира становится ничьей

До недавнего времени выморочное недвижимое имущество жилого назначения переходило в собственность Российской Федерации. Но с вступлением в силу Федерального закона от 29.11.2007 года № 281-ФЗ «О внесении изменений в ч. 3 Гражданского кодекса РФ» сложилась другая ситуация. Теперь в соответствии с поправками выморочное жилое помещение будут получать муниципалитеты и субъекты РФ. Владельцем столичных объектов недвижимости этой категории становится правительство Москвы. Или продолжает им оставаться, если квартира была предоставлена по договору найма.

Выгода для города очевидна — он использует выморочное помещение для предоставления его очередникам и другим категориям граждан, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Правда, далеко не все невостребованные наследниками квартиры попадают в распоряжение столичных властей. По словам первого заместителя руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Николая Федосеева, примерно 25 % квартир, наниматели которых умерли, до недавнего времени утаивалось недобросовестными сотрудниками паспортных столов и эксплуатирующих организаций. Информация об освобождающемся жилье задерживалась на уровне районов. В итоге квартиры становились источником наживы для мошенников. Но незаконный увод объектов недвижимости у города — тема другого разговора. В данной статье мы попробуем разобраться, в каких случаях жилье может стать выморочным.

Как гласит Гражданский кодекс

В соответствии со ст. 1151 ч. 3 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) имущество (не только жилье) становится выморочным, если наследники: отсутствуют (наследники как по закону, так и по завещанию); отказались от наследства; не имеют права наследовать; отстранены от наследства; не приняли наследство.

В таких случаях имущество получает в собственность Российская Федерация. Исключение составляет выморочное жилое помещение. Согласно новым поправкам в ГК РФ оно переходит в порядке наследования по закону в собственность муниципального образования, в котором находится, а если оно расположено в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве или Санкт-Петербурге, — в собственность такого субъекта.

Новый порядок начал действовать с 15 декабря 2007 года. Именно с этого момента поправки относительно выморочного жилого помещения вступили в силу.

Если свидетельство о праве наследования выморочного жилого помещения не выдано до дня вступления в силу Федерального закона от 29.11.2007 года № 281-ФЗ, то это недвижимое имущество переходит в порядке наследования в собственность муниципалитета и субъекта РФ, где оно расположено.

Рассмотрим подробнее случаи, когда жилье может отойти государству или, другими словами, стать выморочным.

Отсутствие наследников

Если квартира или жилой дом принадлежит одинокому человеку, не оставившему завещание, а своих детей, внуков, родителей и других родственников у него нет, то недвижимое имущество отойдет государству.

Отказ от наследства

Закон предусматривает право наследника отказаться от наследства. Не всегда доставшееся имущество приносит материальную выгоду. Иногда вместе с ним переходят и долги наследодателя, которые могут быть больше, чем само наследство. В таком случае многие граждане считают правильным отказаться от него.

Объявить об этом решении можно в течение шести месяцев со дня открытия наследства, в том числе когда наследство уже принято. Но, отказавшись от наследства, принять его снова уже не получится. Отказ не может быть изменен или взят обратно. Если наследником является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин, то отказ допускается только с предварительного разрешения органов опеки и попечительства.

Отказаться от наследства можно в пользу других лиц или без указания лиц, в пользу которых гражданин от него отказывается. Имущество становится выморочным в том случае, если все наследники отказались от наследства, и при этом никто из них не заявил, что отказывается в пользу другого наследника. По закону отказаться нельзя в пользу кого угодно, надо, чтобы этот человек входил в число наследников. К данной группе граждан относятся наследники по завещанию или по закону любой очереди, не лишенные наследства, в том числе те, кто призван к наследованию по праву представления или в порядке наследственной трансмиссии.

В ряде случаев отказ не допускается. Нельзя отказаться:

от имущества, если оно завещано наследодателем назначенным им наследникам;

от обязательной доли в наследстве;

от имущества, если наследнику подназначен другой наследник, указанный в завещании.

Для того чтобы оформить отказ от наследства, достаточно прийти к нотариусу по месту открытия наследства и подать заявление.

Недостойны наследства

Те граждане, кто не имеет права наследовать или отстранен от наследства, считаются недостойными наследниками.

Кто не имеет права наследовать?

В соответствии со ст. 1117 ГК РФ граждане не имеют права наследовать ни по закону, ни по завещанию, если они своими умышленными, противоправными действиями, направленными против наследодателя, кого-либо из его наследников или против осуществления последней воли наследодателя, выраженной в завещании, способствовали призванию их самих или других лиц к наследованию.

Также недостойным наследником можно стать за попытки или действия, направленные на увеличение причитающейся доли себе или другим лицам. Все приведенные выше обстоятельства сами по себе не влекут признания наследника недостойным. Такие факты должны быть подтверждены в судебном порядке. Другими словами, стать недостойным наследником можно только после того, как таковым гражданина признает суд. Но даже после решения суда получить наследство можно. При условии, что наследодатель вновь завещает гражданину, утратившему право наследовать, свое имущество. Правда, такой наследник будет бороться за имущество на общих основаниях.

К числу недостойных наследников закон относит также родителей, лишенных родительских прав. Они не могут наследовать имущество по закону после смерти своих детей, если к моменту открытия наследства они не восстановлены в родительских правах.

Кого могут отстранить от наследства?

Отстранить гражданина от права наследовать по закону может только суд. Происходит это по требованию заинтересованного лица. Основанием для отстранения от наследования по закону может послужить злостное уклонение от выполнения обязанностей по содержанию наследодателя. Речь идет не только о финансовой поддержке, но и моральной. Например, дети не навещали своих родителей, не помогали деньгами, не заботились о них и т. д.

Если человек уже получил наследство, но его признали недостойным наследником, то он обязан вернуть все полученное имущество.

Наследники не приняли наследство

Как вытекает из ГК РФ, для приобретения наследства наследник должен его принять.

Существует два основных способа принятия наследства. Во-первых, путем подачи нотариусу заявления о выдаче свидетельства о праве на наследство. Такой документ приносят по месту открытия наследства. Если в данном месте нотариуса нет, то заявление подают должностному лицу, которое в соответствии с законом уполномочено выдавать свидетельство о праве на наследство.

Во-вторых, допускается фактическое принятие наследства. Закон признает наследство принятым, если наследник совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства. К ним, в частности, относится:

вступление во владение или в управление наследственным имуществом;

принятие мер по сохранению наследственного имущества, защита его от посягательств или притязаний третьих лиц;

оплата за свой счет долгов наследодателя или получение от третьих лиц причитающихся наследодателю денежных средств;

оплата за свой счет расходов на содержание наследственного имущества.

Наследство можно принять в течение шести месяцев со дня его открытия. Если по тем или иным причинам этот срок был пропущен, то он может быть восстановлен в судебном порядке. Допустим, квартира стала выморочным имуществом, и муниципалитет оформил ее в собственность. А тут объявился наследник, который не знал о наследстве или не успел принять его. В данном случае, чтобы вернуть себе квартиру, придется обращаться в суд.

В соответствии со ст. 1155 ГК РФ по заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства, суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если тот не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил срок по другим уважительным причинам. Но при условии, что наследник обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины несоблюдения этого срока отпали. Таким образом, для такого наследника возможность получить квартиру будет связана с восстановлением пропущенного для принятия наследства срока. А затем уже — с решением вопроса о признании права собственности за наследником.

Большой портал недвижимости

Ипотека в кризисе

Мировой ипотечный кризис сейчас не обсуждает только ленивый. О том, как отразились события, зародившиеся в Соединенных Штатах, на работе российского рынка ипотеки, корреспонденту ИА «Клерк.Ру» Алексею Титову рассказал Алексей Дорош, директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка.

Алексей, на ваш взгляд, как сильно российский ипотечный рынок зависим от событий, подобных ипотечному кризису в США? Кризис на американском ипотечном рынке привел к росту стоимости заимствований на международных рынках капитала, а также к дефициту финансирования. Безусловно, это отразилось и на российском финансовом рынке. Что касается российского рынка ипотеки, то данный кризис вызвал существенное сокращение объемов ипотечного кредитования и повышение процентных ставок. Как вы считаете, каким образом этот кризис сказался на работе отечественных банков? Отечественные игроки ипотечного рынка не могли не отреагировать на сложившуюся ситуацию, все-таки, российский рынок является частью мирового. Поэтому, в первую очередь, большинство российских банков пересмотрели свои процентные ставки в сторону введения зависимости от величины первого взноса. Кроме того, увеличили размер первоначального взноса и снизили максимальные суммы кредитов. Российские банкиры ужесточили подход к таким программам, как кредит на любые цели, кредит с минимальным первоначальным взносом, приостановили программы по кредитованию на покупку квартир в строящихся домах и программы рефинансирования. Чего следует ждать российским заемщикам в области развития ипотеки? Такая ситуация, которая сложилась сегодня, приведет к еще большему ужесточению банковских процедур. Я имею в виду такие процедуры как оценка платежеспособности заемщиков, оценка стоимости залога и т.п. Кроме того, скорее всего и в дальнейшем будут ужесточаться требования в отношении минимального первоначального взноса. В среднем по стране, скорее всего, минимальный первоначальный взнос составит не меньше 20% от стоимости квартиры, тогда как сегодня он равен 10%.Однако не все так мрачно. Есть и положительный момент – снижение цен на жилье с лихвой компенсирует повышение ставок по ипотеке. А по прогнозам аналитиков цены на недвижимость в России будут снижаться. Каков ваш прогноз дальнейшего развития рынка ипотеки в России в 2008 году? По моей экспертной оценке, темпы роста российского ипотечного рынка в 2008 году будут снижены по сравнению с прошлым годом. Я думаю, что прирост объемов ипотечного кредитования не превысит 30%. Возможно, цены на недвижимость (и не только в Москве, но и в регионах) будут иметь тенденцию к снижению, поскольку будет снижаться спрос. Снижение спроса на недвижимость обусловлено ростом индекса доступности жилья, а также по причине ухода инвесторов с рынка жилой недвижимости из-за потери его инвестиционной привлекательности. Глобально эти тенденции будут характерны для рынка ипотечного кредитования, по оптимистическим оценкам, до середины следующего года, а по пессимистическим – еще 2-3 года. Улучшение наступит после существенной оттепели на международных рынках.

Клерк

Итоги. Недвижимость Москвы - январь 2008 года

Как правило, в предыдущие годы январь оказывался наиболее спокойным месяцем на рынке недвижимости, что вполне понятно. Если на рынке имел место масштабный рост цен, то в январе его темпы замедлялись, если рынок был на пороге стагнации и отката цен назад, то в январе никто не торопился что-то менять и все выжидали. Но в этом году на московском рынке недвижимости январь оказался на удивление активным и неординарным.

Причина роста цен на московские кв.м в январе - чисто психологические

Основной причиной, пробудившей всех после новогодних каникул, стал кризис на мировых финансовых рынках, отразившийся заметным падением котировок и на российские ценные бумаги. Не то, чтобы кризис на фондовом рынке оказывал прямое влияние на рынок недвижимости, скорее это влияние психологическое. Многочисленные разговоры о финансовом кризисе и возможном перетекании инвестиций на рынок недвижимости сразу же были восприняты продавцами квартир, как сигнал к повышению цен на свой товар. Логика вполне понятна: раз ожидаются новые деньги, то надо встретить их достойно.

В итоге прирост цен на московские квартиры в январе оказался довольно существенным. По данным аналитического центра IRN, индекс стоимости жилья в столице вырос почти на 4%. Его среднее значение за январь составило 4.487 пунктов против среднего значения в декабре в 4319 пунктов. При этом прирост рублевого индекса стоимости квартир, рассчитываемого журналом о недвижимости Metrinfo.Ru, оказался еще больше. Это связано с продолжением ослабления позиций доллара в январе, который в течение второй половины декабря еще как-то удерживал свои позиции. Более того, наибольший прирост показателей пришелся на конец января, в результате чего текущие значения индексов оказываются еще выше среднеянварского значения.

Недвижимость в Москве ( IRN.RU )

Январь 2008 г.

К декабрю 2007 г.

Индекс стоимости жилья (средний уровень цен на жилье)

4.487 пункт.

+3,9 %

Индекс ценового ожидания (темп изменения цен на жилье)

+3,49 % / мес

+0,7 %

Индекс доходности жилья (сравнение жилья с банковским депозитом)

3,74 б / деп

+1,3 б/д

Распределение роста цен на квартиры по типам жилья, округам и районам не выявляет какой-то четкой системы. На первый взгляд больше прирост по сегменту относительно "недорогого" жилья, что характерно для периода ажиотажного роста цен. С другой стороны, прирост цены выше среднего нередко встречается в дорогих центральных районах, а также на престижных западном, юго-западном и северо-западном направлениях.

Квартиры в Москве ( IRN.RU )

Январь 2008 г.

Декабрь 2007 г.

Однокомнатные

4504

4,4%

Двухкомнатные

4558

3,1%

Трехкомнатные

4408

3,5%

Многокомнатные

4556

3,1%

Складывается впечатление, что январское подорожание - не результат действия рыночных механизмов, а просто психологическое повышение ценников практически на все, где-то в большей, а где-то в меньшей мере.

Анализ поведения московского рынка недвижимости за последний год с небольшим (с момента окончания ажиотажного подорожания квартир 2005-2006 годов) создает ощущение, что этому перегретому рынку продолжает необычайно везти. Казалось бы, после более чем двукратного подорожания к концу 2006 года и выхода стоимости московских квартир на европейский уровень, о дальнейшем росте цен можно было забыть. На рынке разразилась стагнация, и стал происходить откат цен назад, однако серьезное преобладание спроса над предложением все-таки остановило этот процесс.

В преддверие выборов власти все больше нового жилья передавали под городские программы и фактически изымали его с рынка, а также развернули борьбу с точечной застройкой, все больше ограничивая предложение. В это же время цены на нефть и валютная выручка страны продолжали бить все рекорды, увеличивали выплаты на всех уровнях, а доступную ипотеку банки раздавали направо и налево. Плюс ко всему во втором полугодии стал сильно сдавать свои позиции доллар, в результате чего даже если реальная стоимость квартиры нуждалась даже в уценке, то в долларовом выражении ее стало возможным все равно повышать! В итоге к осени 2007 года стагнацию удалось переломить, все показатели пусть и формально, но выросли, а какая-то часть реальных покупателей действительно вернулись на рынок, устав ждать лучших времен.

В этом году московскому рынку недвижимости опять повезло. Кризис на фондовом рынке пусть и не явным образом, но психологически снова дал возможность повышать цены на недвижимость и надеяться на новый приток инвестиций в эту сферу. Однако произойдет ли существенный приток денег на рынок квартир, остается под вопросом. Очевидно, что крупных и средних инвесторов, оперирующих миллионами долларов, заинтересует скорее коммерческая недвижимость, вложение денег в офисы, торговые центры, склады, землю, а далеко не рынок типовых квартир.

Для многих мелких инвесторов порог входа на рынок недвижимости слишком высок. Если на фондовом рынке можно играть, имея всего несколько тысяч долларов, то минимальная цена однокомнатной квартиры в Москве - не ниже 150 тысяч долларов. Доходность от аренды квартир по прежнему остается ниже доходности банковских депозитов, а перспективы заметного подорожания жилья в этом году не мене призрачны, чем продолжение роста на рынке акций.

Недвижимость в Москве ( IRN.RU )

Январь 2008 г.

Декабрь 2007 г.

Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)

4058

4,6%

Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади)

4142

4,9%

Современная панель (от 16 эт. и иные квартиры увеличенных площадей)

4394

3,9%

Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)

4422

4,7%

Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. площадей)

5233

1,6%

Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. площадей)

4930

2,2%

Все панельные и блочные дома

4198

4,4%

Все монолитные и кирпичные дома

4862

2,7%

По мнению специалистов аналитического центра IRN, влияние мирового финансового кризиса на Россию будет носить опосредованный характер. Скорее всего, ситуация на рынке российских акций постепенно нормализуется в течение ближайших недель, что приведет и к спаду страстей вокруг недвижимости. Согласно прогнозам по недвижимости, рост цен в этом году будет носить умеренный характер, на уровне 1%-2% в месяц. В результате психологическое повышение цен на квартиры избыточными темпами в январе, которое, скорее всего, перекинется еще и на февраль, авансом исчерпает потенциал рынка для роста на несколько месяцев вперед.

В итоге вместо плавного повышения цен в течение всего первого полугодия, избыточный рост ценников сейчас обернется замиранием цен в последующие месяцы. Другими словами, нынешняя паника вокруг фондового рынка обернется для рынка недвижимости во многом лишь перераспределением общего годового прироста цен в пользу первых месяцев этого года. При этом, сотрудники аналитического центра IRN пока не видят причин существенно менять свой прогноз рынка недвижимости на 2008 год.

Элитное жилье и доступное жилье в Москве ( IRN.RU )

Январь 2008 г.

Декабрь 2007 г.

Индекс стоимости "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир)

6853

3,6%

Индекс стоимости "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир)

3452

4,6%

Индекс расслоения (отношение стоимости "дорогого" к "дешевому")

1,99

-1,0%

индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам

Restate.ru

Нашествие "быков"

Цены на первичном рынке жилья наперекор прогнозам аналитиков после новогодних каникул резко пошли в рост. По разным данным, рост цены 1 кв. м с начала года составил 3%, что в два раза выше уровня, характерного, как убеждены риэлторы, для баланса спроса и предложения на рынке. Помогли росту цен "быки", сбежавшие с фондового рынка, переживающего падение, высокая инфляция и действия столичных властей.

По данным аналитической службы компании "МИАН - агентство недвижимости", в целом за 2007 год стоимость жилья в новостройках увеличилась на 12% в Москве и на 3% в области. При этом, как говорит член совета директоров корпорации Mirax Group Максим Темников, уже за январь и первую декаду февраля средняя стоимость новых объектов бизнес-класса в Москве выросла на 5-7%. "А на наших объектах мы зафиксировали увеличение от 10% и даже выше", - уточнил он в интервью "Газете". Ценовой рекорд по предварительным данным за январь объявила и сотрудник отдела оценки компании "Финэкспертиза" Галина Гурова. По ее данным, на квартиры в новостройках в ценовой категории выше $5 тысяч в январе застройщики подняли цены на 15-16%. По данным информационно-аналитического агентства RWAY, средняя цена 1 кв. м в Москве с начала января выросла на 2,8%.

Опрошенные "Газетой" эксперты отметили снижение объема предложения, что сказалось на ценах. При этом строить меньше не стали: в 2007 году в Москве строители ввели в строй 4,8 млн кв. м жилья. Но, по словам риэлторов, при плане отдать для исполнения городских программ 35% построенного жилья правительство Москвы приобрело для этого почти половину построенного; для свободного рынка осталось всего 2 млн кв. м. В этом году городские власти планируют снова забрать на социальные программы половину из построенных 5 млн кв. м жилья. "Сокращение предложения коммерческого жилья снизило давление на рынок большого количества переоцененных квартир", - утверждает глава риэлторской компании "Рескор" Сергей Лупашко. То есть вмешательство правительства Москвы стало одним из факторов роста цен и помогло продавцам неликвида. Аналитик МИАНа Алексей Кудрявцев добавляет еще одну причину. "Новости о кризисе на мировых финансовых рынках отразились не только падением котировок на российском фондовом рынке, - говорит он. - Ожидание перемещения инвестиций в недвижимость привело к существенному для начала года увеличению спроса на рынке городского жилья - на 30-35% по сравнению с декабрем 2007 года". На рынок новостроек начали возвращаться институциональные инвесторы: банки, инвесткомпании, ПИФы, пенсионные фонды. "Косвенным подтверждением институционального интереса стало довольно неожиданное, но объяснимое внимание к жилью компаний-консультантов, - замечает руководитель RWAY Александр Крапин. - Я думаю, что за этим интересом стоят запросы богатых клиентов четверки крупнейших консалтинговых компаний". "Солидными источниками инвестирования средств в недвижимость вскоре станут пенсионные фонды, страховые компании, инвестфонды, - предполагает Лупашко. - Это означает, что на рынок скоро придут десятки миллиардов долларов".

Впрочем, прогнозы экспертов диаметрально противоположны. Лупашко предрекает рост цен к концу года на 60%. Крапин уверен, что нынешний всплеск призван выжать последнее из платежеспособного спроса покупателей. "На рынке московского жилья продолжается латентная фаза периода снижения цен", - уверена Гурова. Косвенным доказательством она считает снижение количества заключаемых сделок более чем на четверть относительно периода динамичного развития рынка - до середины 2006 года. На это указывает и ситуация с ценами на вторичном рынке жилья (см. таблицу), информация о котором менее контролируется сильными игроками рынка и где рост цен едва отыграл январскую инфляцию. Кроме того, по данным оценщиков "Финэкспертизы", переуступка прав по инвестконтрактам в московских новостройках (это считается вторичным рынком) сегодня предлагается по ценам существенно ниже цен застройщиков в этих же домах. Например, в элитном жилом комплексе рядом со станцией метро "Студенческая" минувшей осенью собственниками квартир предлагались права требования по договору соинвестирования по $7,5-8 тысяч за 1 кв. м, а цены предложений застройщиков по аналогичным квартирам были $8,5-9,5 тысячи за 1 кв. м.

Изменение цен предложения жилья (с учетом жилья элитного и бизнес-класса) в Москве на вторичном рынке за январь 2008 ($ за кв. м)

ГАЗЕТА.GZT.RU

Фонд под управлением AREIM вложит до $250 млн в недвижимость Украины

МОСКВА, 12 февраля - РИА Новости. Фонд прямых инвестиций Accent Russia Opportunity Fund под управлением Accent Real Estate Investment Managers (AREIM) может вложить 200 - 250 миллионов долларов в девелоперские проекты по строительству коммерческой недвижимости на Украине, говорится в пресс-релизе AREIM.

«В настоящий момент компания ведет переговоры с ведущими украинскими девелоперами и консалтинговыми компаниями. Среди них - компания Real Estate Solutions, ведущий оператор на рынке недвижимости Украины», - уточняется в сообщении.

Accent Real Estate Investment Managers создана в марте 2007 года основателем продуктовой сети «Копейка» Александром Самановым, бывшим финансовым директором «Копейки» Виктором Шлеповым и предпринимателем Владимиром Вайсом.

В состав инвестиционного портфеля находящегося под ее управлением фонда Accent Russia Opportunity Fund по состоянию на 31 декабря 2007 года входили четыре проекта общей стоимостью более 465,5 миллионов долларов, из которых 105 миллионов долларов являлись инвестициями Accent Russia Opportunity Fund.

РИА "Новости"

Новая "панель" в Москве подорожала на 8% за январь

Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья Москвы в январе составила $6274/кв. м (с учетом элитных объектов). Без учета элитных объектов средневзвешенная цена предложения составила $5245/кв. м, сообщает Аналитический консалтинговый центра холдинга "МИЭЛЬ"(АКЦ).

В январе 2008 года продолжается рост цены предложения на первичном рынке недвижимости Москвы. Дома категории "панель" подорожали на 8% ($3644/кв. м), в категории "монолит" повышение цены составило 2,2%, а средняя удельная цена – $6597/кв. м. Бизнес-класс подорожал за месяц на 6,1%, средний класс прибавил 2,3%, цена эконом-класса поднялась на 6,3%. Объем предложения на первичном рынке жилья Москвы снизился на 3,4% по сравнению с декабрем и составил 315 объектов. Доля панельного жилья в новостройках, как известно все время снижается. В январе доля "панели" от общего объема предложения составила 15,6% (монолит - 77,5%).

По административным округам в росте цен лидирует ЗАО (+7,7%), аутсайдер января – СЗАО (–1,2% по отношению к декабрю). Самое низкое значение средневзвешенной цены отмечено в ВАО – $4005/кв. м, а самая высокая цена традиционно зафиксирована в ЦАО – $16603/кв. м.

Бюрократы.ru

В Омске на аукционе цена четырехметрового помещения превысила миллион рублей

В Омске на аукционе по продаже муниципального имущества установлен знаковый рекорд: нежилое помещение площадью 4,3 квадратных метра проданы за 246 тысяч 600 рублей. Как уточняет агентство "Премьер-инфо", цена квадратного метра превысила $10000, превысив уровень элитной недвижимости в Москве.

Такой ажиотаж вызвал лот, представляющий собой тамбур перед входом в магазин. За него боролись хозяйка магазина на Сибирском проспекте и ее конкурент. В результате ожесточенного торга цена лота со стартовых 77 тысяч 400 рублей при аукционном шаге в 3870 рублей выросла до 1 миллиона 60 тысяч 380 рублей. Именно эту сумму предложил завсегдатай омских аукционов Андрей Лепин.

Между тем, большинство наблюдателей выражают уверенность, что победитель не будет выкупать этот объект, поскольку он, вероятнее всего, решал иные задачи. Таким образом, вряд ли эту рекордную покупку можно учитывать как реальные доходы городского бюджета. Скорее - как анекдот, иллюстрирующий неразвитость муниципального рынка недвижимости.

На фото (С) Александры Корб из "Открытой Омской Фотогалереи", 2008 - декоративный молоток работы Виктора Корба.

Открытый Омск

Рост цен на объекты компании "МИЭЛЬ-Новостройки" в январе составил порядка 5%.

Рост цен на объекты компании "МИЭЛЬ-Новостройки" в январе составил порядка 5%. Кроме того, уровень продаж Компании превысил среднемесячные показатели (400 сделок) более чем в 2 раза и составил 866 сделок на покупку квартир физическими лицами. Эта цифра сопоставима с показателями декабря прошлого года - около 900 сделок.

По количеству продаж, как и в прошлом месяце, лидируют московские новостройки. Большим спросом, по сравнению с декабрем, пользуются однокомнатные квартиры (39%), за которыми следуют двух- и трехкомнатные - 29% и 23% соответственно.

В начале года увеличилась доля клиентов, воспользовавшихся ипотечным кредитованием для приобретения новостройки. Так, 35% от общего объема продаж пришлось на сделки с привлечением заемных средств.

Следует отметить, что цены на квартиры в районах комплексной панельной застройки за МКАД увеличились большими темпами по сравнению с жильем эконом-класса в Москве. Так, например, стоимость квартир в Ново-Переделкино поднялась на 17%, тогда как прирост цены в микрорайоне "Волжский" составил 10,5%.

"Январь, в отличие от декабря, для которого традиционно характерен всплеск покупательской активности, никогда не отличался высоким спросом на товары и услуги. Несмотря на это, объемы продаж этого месяца вдвое превысили среднемесячные показатели прошлого года" - замечает Оксана Каарма, управляющий партнер компании "МИЭЛЬ-Новостройки". "Эта ситуация является продолжением тенденции по реализации отложенного спроса, сформированного в 2007 и проявившемся еще в декабре. Кроме того, повышенный спрос мы связываем с высокой степенью готовности наших объектов во многие из которых можно вселяться сразу после покупки" - добавляет она.

Restate.ru

Недвижимость в Москве. Цены и индексы: неделя с 4 по 11 февраля

За прошедшую неделю средняя цена квадратного метра в столице выросла на 1,7% в рублях (0,6% неделей раньше) и 1,1% в долларах (1,3% неделей раньше). Иными словами, квартиры - особенно наиболее дешевые - дорожают достаточно активно.

Помимо проблем на фондовом рынке и усилившихся слухов о деноминации рубля, в нынешней ситуации, по мнению аналитиков, «виноват» отложенный спрос. В январе - феврале активизировались покупатели, которые в прошлом году выжидали: а не упадут ли цены на жилье? К Новому году стало окончательно ясно: не упадут - тянуть резину больше нет никакого смысла...

*По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (http://www.irn.ru/) и Metrinfo.Ru (http://www.metrinfo.ru/) на 11 февраля. Без учета элитного жилья.

Средняя стоимость столичного квадратного метра в РУБЛЯХ.

На 11 февраля: 115 593 руб./кв. м (+1,7% к прошлой неделе).

Показывает, насколько выгодны вложения средств в жилье в сравнении с долгосрочными банковскими валютными депозитами. На 11 февраля: +4,8 банковского депозита.

Этот индекс показывает средний уровень цен на жилье в ДОЛЛАРАХ ($ = пункт). В отличие от средней цены предложения скорректирован к ценам реальных продаж, то есть дает более объективную картину поведения рынка.

На 11 февраля: 4697 пунктов (+1,1% за неделю).

Показывает, чего можно ждать в ближайшей перспективе исходя из темпов изменения среднего уровня цен на жилье.

На 11 февраля: +3,84%/месяц.

Комсомольская правда

Покупаете новостройку? Приготовьтесь защищать свои права!

На вопросы читателей «КП» отвечает адвокат Центра правовой помощи участникам долевого строительства «Дольщик» Коллегии адвокатов Московской области «Центр», кандидат юридических наук Сергей Анатольевич КУЗНЕЦОВ

Что делать, если дом никак не сдадут?

- Мы - соинвесторы строящегося 6-секционного монолита в Балашихе. Срок сдачи в договоре - конец 2007 года. Собрано (не построено) 60%. Компания-застройщик предлагает нам подписать дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи на 6 месяцев. Посоветуйте: соглашаться ли? Как реально поторопить строителей, если в договорах нет штрафных санкций? Что может сделать созданная нами инициативная группа?

Спасибо! Людмила.

- По всей видимости, разрешение на строительство вашего дома получено до 1 апреля 2005 года. На такой объект не распространяются нормы Закона об участии в долевом строительстве.

Но это не значит, что вы остаетесь без правовой защиты. В подобных ситуациях применяется Закон «О защите прав потребителей», предусматривающий неустойку за нарушение сроков выполнения работ.

Совет: вы можете обратиться в суд общей юрисдикции с требованием о взыскании неустойки за нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию. В соответствии с пунктом 5 статьи 28 Закона неустойка будет составлять по 3% от суммы вашего вклада в строительство за каждый день просрочки.

Мы не рекомендуем соинвесторам, дольщикам подписывать дополнительные соглашения с застройщиком о переносе сроков строительства. Если вы сделаете это, то лишитесь права требовать неустойку.

Как показал наш опыт, решение суда о взыскании неустойки и компенсации морального вреда - независимо от их размеров - является эффективным способом воздействия на недобросовестного застройщика.

Кроме того, подобные иски всегда привлекают внимание местных властей. Дольщикам, как правило, начинают оказывать содействие - создавать рабочие группы по объектам недостроя. Самостоятельная организация инициативных групп соинвесторами также, безусловно, полезна - это помогает объединить и сделать более действенными ваши усилия.

- Сдача нашего дома была обещана в III квартале 2007 года, потом ее перенесли на III квартал 2008-го. В договоре срок сдачи прописан «ориентировочно». Можно ли что-то сделать?

Елена.

- Вас не должно смущать понятие «ориентировочный срок сдачи дома в эксплуатацию», указанное в договоре с застройщиком!

Судебная практика в этом вопросе однозначна: при обращении соинвесторов (дольщиков) с требованием о взыскании неустойки за нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию суды выносят решения о взыскании денежных средств с застройщиков, руководствуясь пунктом 5 статьи 28 Закона «О защите прав потребителей» - по 3 % за каждый день просрочки, но не свыше цены договора (стоимости квартиры).

Самостоятельный перенос застройщиком сроков сдачи дома не мешает вам требовать неустойку, поскольку вы не подписывали дополнительного соглашения к договору.

Строительство нашего дома затянулось, и компания получила у городских властей дополнительное постановление о переносе сроков сдачи дома еще на год. Вправе ли компания, ссылаясь на это, отказать в выплате пеней, предусмотренных в нашем договоре?

Петр.

- Нет! Данный факт не является основанием для отказа во взыскании неустойки за просрочку сдачи дома в эксплуатацию на основании п. 5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей».

Рис. Валентина ДРУЖИНИНА.

Куда девает деньги застройщик?

- Летом 2006 г. я купил квартиру в строящемся доме, срок сдачи по договору - IV квартал 2006 г. На сегодня дом еще не достроен. Обращения к инвестору, в префектуру Южного административного округа и мэрию Москвы не помогли. Инвестор периодически называет новые сроки (а затем срывает и их), а от органов власти слышим только, что ситуация под их полным контролем (хотя на темпах строительства это никак не отражается).

Подскажите: куда еще можно обратиться? Какая организация могла бы проверить деятельность инвестора на предмет нецелевого использования средств граждан-соинвесторов?

Алексей.

- К сожалению, ваш случай не единичный. Проблема московских недостроев не решена полностью. По тем объектам, которые были достроены и сданы в эксплуатацию, на основании постановлений правительства Москвы производилась замена «недобросовестных застройщиков-инвесторов».

Сейчас вы можете обратиться в суд с требованием о взыскании неустойки и компенсации морального вреда за нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию.

Стоит организовать инициативную группу, которая будет представлять интересы соинвесторов вашего дома в органах власти, правоохранительных органах. Вы можете обратиться в прокуратуру ЮАО или г. Москвы с заявлением о необходимости проведения проверки целевого использования средств соинвесторов.

Если будет установлено, что денежные средства израсходованы на иные цели, нежели строительство дома, то это может явиться основанием для возбуждения уголовного дела по факту мошенничества (ст. 159 УК РФ).

Помогите оформить «предварительно купленную» квартиру

- Я приобрел квартиру в новостройке, на руках договор купли-продажи. Как оформить квартиру в собственность?

Спасибо. Владимир.

- Насколько я понимаю, вы заключили с застройщиком предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке.

Если дом построен и сдан в эксплуатацию, то на основании указанного договора застройщик должен зарегистрировать право собственности на квартиру на себя, а затем заключить с вами основной договор купли-продажи, как на вторичном рынке жилья.

Если дом находится в процессе строительства, то застройщик не может заключить с вами договор купли-продажи квартиры, так как до введения дома в эксплуатацию и подписания акта распределения жилой площади самой квартиры еще не существует.

Строго говоря, в своих объявлениях о продаже квартир в строящихся домах компании вводят граждан в заблуждение: поскольку самих квартир еще нет, то и продать их нельзя.

Полный текст читайте здесь.

Достроят? Не достроят?..

ВОПРОС НА ЗАСЫПКУ

Стало ли менее рискованным долевое инвестирование

Руководитель юридического отдела инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Анна ШЛЕСИНА:

- В последнее время долевое строительство стало все же менее рискованным. Деятельность застройщиков находится под пристальным вниманием контролирующих органов и местных властей.

Сейчас квартиры чаще всего предлагаются после получения компанией разрешения на строительство и предварительного распределения помещений в жилом доме. На этом этапе имеется утвержденная проектная документация, по которой можно идентифицировать будущую квартиру, а также график строительства объекта, в соответствии с которым можно определить сроки завершения строительства.

Однако во избежание рисков ознакомьтесь с реализованными застройщиком проектами, узнайте его репутацию на рынке.

Не исключено, что после приемки квартиры у новоселов могут возникнуть сложности, связанные с ненадлежащим качеством строительства. Если недостатки явные, заметные сразу, то их нужно указать в акте приема-передачи квартиры, а затем письменно обратиться к застройщику с требованием об устранении дефектов.

Также вопросы могут возникнуть при взаимодействии с техническими службами в ходе отделки и ремонта новой квартиры. Обязательно ознакомьтесь с городскими правилами проведения ремонтных работ (разрешенное время, условия размещения стройматериалов и т. д.). Также необходимо в обязательном порядке получить разрешение на проведение перепланировки (переустройства) квартиры.

ДОМАШНИЙ БЛОКНОТ

На что обращать внимание при подписании договора

Если разрешение на строительство дома получено после 1 апреля 2005 года, то застройщик должен предложить вам подписать единственный вид договора: договор об участии в долевом строительстве.

Только этот договор и его существенные условия гарантируют дольщику сохранность денежных средств на этапе строительства и своевременное получение квартиры в собственность после ввода дома в эксплуатацию.

Если застройщик предлагает вам заключить какой-либо иной вид договора (чаще всего предварительный договор купли-продажи квартиры), то даже при безупречном опыте компании по строительству предыдущих объектов вы не защищены от риска не получить квартиру в обещанный срок.

Основные причины задержки могут быть следующие: застройщик не сможет достроить дом в установленные сроки, ему не удастся подписать акт о реализации инвестиционного контракта, оформить право собственности на квартиры на себя. Все это создает серьезные риски, не обеспеченные обязательством выплачивать неустойку за просрочку.

Комсомольская правда