Недвижимость дорожает авансом

Давно известно, что рынок недвижимости инертен. Однако и эта незыблемая истина, судя по некоторым признакам, перестает быть истиной в последней инстанции. И сказывается это, прежде всего в том, что недвижимость становится все более и более подвержена влиянию законов, действующих на фондовом рынке. Так обычно считается, что правило «покупай на слухах, продавай на фактах» действителен лишь для инвестиционных инструментов. Но, как выясняется, в некоторых районах Москвы, динамика цен на недвижимость уже полностью ему соответствует! И проследить это обстоятельство можно на примере районов, в которых происходит появление заметного улучшения, например, открытие новой станции метро.

Упомянутое выше правило можно обрисовать примерно так. Цены на тот или иной товар после появления на рынке положительных слухов о данном товаре начинают расти, так как потенциальные покупатели начинают его активно покупать. Такое поведение легко объяснимо. Если положительная информация в последствии подтвердится, то это будет означать, что при текущих ценах данный товар недооценен, а также потом его можно будет перепродать дороже.

Собственно для этой цели и покупается недооцененный товар. Но даже если о перепродаже речь не идет, покупателю всегда приятно покупать ниже рынка. Именно поэтому на фоне положительных для товара слухах он начинает дорожать: спрос превышает предложение, начинается, как говорится, «бычий» тренд.

Когда же положительный слух подтверждается и становится свершившимся фактом, спекулятивные участники рынка начинают продавать купленный ранее недооцененный товар уже, но новой выросшей стоимости. Начинается новый ажиотаж: продавцы торопятся продать подорожавший товар раньше остальных, а покупатели уже не очень то торопятся покупать по возросшим ценам, в результате чего стоимость начинает снижаться (или расти медленнее цен на другие товары): рынок переходит в стадию «медвежьего» тренда.

Точно такая же динамика цен проявилась, казалось бы, в совершенно несвойственной для этого области – увеличении цен на жилье при появлении в районе новой станции метро. Речь идет о московском районе Строгино, где метро открылось в конце 2007 года. Однако оказывается, что на фоне общей волны подорожания московских квартир в 2008 году рост стоимости жилья в районе Строгино после открытия метро получился даже ниже, чем по городу в целом! При этом заметное опережение темпов подорожания квартир в Строгино имело место, но гораздо раньше.

Как показывают приведенные ниже графики, составленные аналитиками www.irn.ru, цены на квартиры в Строгино стали опережать по темпам роста общее подорожание жилья в Москве как раз после появления первых заявлений московского правительства о том, что Арбатско-Покровскую ветку метро дотянут до этого района – летом 2005 года.

После этого, начиная с сентября 2005 года, жилье в Строгино обгоняет по темпам роста цен общегородской среднерыночный показатель. И такая картина сохраняется в течение примерно 12 месяцев – вплоть до сентября 2006 года, после которого цены на квартиры в Строгино по темпу роста снова начинают отставать от общегородского среднерыночного уровня.

В итоге, средний уровень цен на квартиры в Строгино на короткий период – с августа по ноябрь 2006 года даже превысили общегородской уровень цен. Так в сентябре 2006 года индекс стоимости жилья в Строгино превышал индекс стоимости жилья по Москве на 112 долларов или на 2,9%. В то время как в августе 2005 года индекс стоимости жилья в Строгино был ниже общемосковского индекса 172 доллара или на 8,8%. То есть за период с начала осени 2005 по начало осени 2006 года жилье в Строгино подорожало на 114,2%, тогда как общегородской уровень цен за тот же период увеличился только на 91,7%. Получается, что дополнительный прирост цен в Строгино, спровоцированный строительством метро, составил за тот период около 22%!

После ажиотажного периода, начиная с сентября 2006 года динамика цен на жилье в Строгино начинает отставать от общегородской. Сначала средний уровень цен на квартиры в столице постепенно догнал уровень цен в этом районе, а потом и перегнал его. Однако на прежний уровень разница цен между индексом стоимости жилья в Строгино и индексом стоимости жилья в Москве не вернулась. Если в августе 2005 года эта разница составляла 172 доллара, или 8,8%, то в феврале 2008 года она равнялась 98 долларам, или 2,1%. Таким образом, за счет появления станции метро, цены на жилье в Строгино выросли по отношению к среднему уровню цен в Москве за весь рассматриваемый период на 6,7%. Это конечно не рекордный прирост максимального взлета цен в Строгино с осени 2005 по осень 2006 года, но тоже кое что.

Получается, что своего рода спусковым крючком ценовой гонки в Строгино с осени 2005 года послужили слова мэра Москвы, сказанные им 15 августа 2005 года на открытии станции «Международная». Он заявил тогда, что первый этап развития Арбатско-Покровской ветки метро завершился, и теперь начинается второй – туннель дотянут до «Кунцевской», а потом и до «Строгино». Эта новость, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» и послужила отправной точкой активизации покупателей и инвесторов в отношении Строгинского жилья.

А спустя год – 11 сентября 2006 года – мэр Москвы заявил, что на станции «Строгино» уже идет сооружение перекрытий и к концу 2007 года она точно будет пущена в ход. Фактически это означало, что станция метро уже почти готова, так как самые сложные работы позади. К этому моменту цены на недвижимость в Строгино уже опередили общегородской индекс стоимости жилья на 2,9%. То есть, по сути, этот район оказался переоцененным. И заявление Юрия Лужкова сыграло роль «факта», после которого на рынке недвижимости Строгино началось замедление темпов роста.

И это вполне объяснимо. Никаких дополнительных положительных известий рынку не сообщили, а лишь подтвердили уже имевшуюся информацию. Потенциальные покупатели осознали, что выставленные цены в районе Строгино уже достаточно велики, и не уступают по стоимости аналогичным районам, где метро уже есть. В итоге, цены на жилье в Строгино по темпам роста стали отставать от общегородских среднерыночных показателей. В 2008 году, когда метро уже открыли, этот процесс продолжился, и сейчас разница между ценами на жилье в Строгино и общегородским уровнем цен стабилизировалась.

Из всего вышесказанного можно сделать два вывода. Во-первых, по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, покупать жилье в районах, где по слухам скоро появится метро, нужно не позже, чем этот слух подтвердят официальные источники. Во-вторых, если вы не успели, то не следует покупать жилье на пике ажиотажа, а имеет смысл повременить, пока метро откроют, страсти улягутся и уровень цен в районе скорректируется по отношению к среднему уровню цен в городе. При этом, как показывает пример Строгино и других районов, где за последние годы открывалось метро, величина влияния этого фактора на стоимость жилья имеет порядок 10% (в каких-то случаях несколько, больше, в других – несколько меньше).

Большой портал недвижимости

Новая волна роста цен приведет к кризису на рынке недвижимости

В последние несколько недель участники рынка недвижимости (специалисты, продавцы и покупатели) активно обсуждают новый скачок цен на московское жилье. Ряд крупных компаний уже заявили о том, что число сделок в данном секторе в январе текущего года увеличилось вдвое по сравнению с декабрем минувшего. Риелторы в свою очередь охотно делятся с представителями СМИ своей маленькой радостью: ощутимо сократились сроки экспозиции предложений, а цены заметно подросли. Потенциальные клиенты, еще недавно не проявлявшие особого рвения в покупке недвижимости, начали сметать с рынка объект за объектом. Стоимость отдельных квартир, по мнению риелторов, увеличилась по сравнению с концом 2007 года на 15–20%. При этом средний рост цен на столичное жилье за этот период, по данным аналитического центра irn.ru, составил 7,8% в долларовом выражении. Похожую картину можно наблюдать и в отношении рублевых показателей. Свои комментарии по поводу сложившейся ситуации и ответы на наиболее часто задаваемые вопросы дает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

— Олег, был ли нынешний скачок цен на столичное жилье прогнозируемым?

— Мы предвидели постепенное увеличение стоимости квартир в Москве, но предполагали, что темпы все же будут более умеренными. Согласно нашему прогнозу, прирост за весь 2008 год должен составить 15–20%, то есть в среднем 1,5–2% в месяц.

— Значит должны быть веские причины, по которым в январе рыночные показатели настолько превысили предварительные расчеты?

— Во-первых, не надо делать преждевременных выводов. Как говорит народная мудрость, «цыплят по осени считают». Когда год будет завершен, тогда уместно будет делать выводы о том, насколько верными оказались прогнозы. Во-вторых, нынешний ценовой скачок вызывает у меня очень много вопросов, в частности, в отношении его экономической обоснованности. На мой взгляд, сейчас московский рынок вошел в фазу неадекватности. Произошло совпадение сразу нескольких психологических факторов, что и привело к подобному развитию событий. Однако я считаю, что длительное сохранение нынешнего положения дел вряд ли возможно.

— Вы имеете в виду кризис на фондовом рынке?

— Да, это первое, что приходит в голову при анализе экономической ситуации в январе. Очевидно, что фондовый рынок и рынок недвижимости — два основных инвестиционных инструмента, и проблемы на одном из них могут привести к росту другого. За последние недели идею о том, что средства перетекают с фондового рынка на рынок недвижимости, не обсуждал только ленивый. Естественно, продавцы квартир — как застройщики и риелторы, так и частники — не замедлили поднять цены на свой товар, чтобы встретить эти инвестиции достойно. В какой-то мере перенаправление потоков действительно происходит, однако здесь все не так просто.

— Почему?

— Крупные и средние инвесторы, которые оперируют суммами в десятки или сотни миллионов долларов, вряд ли будут вкладывать средства в розничную покупку квартир на вторичке. Они скорее переведут инвестиции в объекты коммерческой недвижимости — приобретут офисное здание, торговый центр, купят землю или девелоперский проект.

То есть большие деньги придут в сферу недвижимости, но, скорее всего, не в квартирный сегмент. А для мелких инвесторов — людей, которые вкладывают свои сбережения в размере от 10 до 100 тыс. долл. в ПИФы, порог входа на рынок при нынешних ценах уже слишком высок. К тому же многих игроков фондового рынка недвижимость пугает своей низкой ликвидностью — ее в отличие от акций не продашь за один день. Да и вероятность того, что в среднесрочной перспективе стоимость жилья в столице вырастет ощутимым образом, сейчас даже менее реальна, чем постепенная стабилизация фондового рынка.

— Но что тогда напугало людей?

— Как всегда, банальные вещи, вроде тех, что побуждают бабушек скупать в магазинах всю соль. Последнее время активно муссируются слухи о якобы грядущей деноминации рубля и о возможности очередного дефолта, несмотря на категоричное отрицание президентом обоснованности подобных предсказаний. Не исключаю, что людей напугало признание роста инфляции, а также повышение ставки рефинансирования. В реакции на все эти вещи можно усмотреть особенности отечественного менталитета граждан, всегда готовых к худшему. Возможно, здесь сыграла свою роль своеобразная подсознательная реакция людей на предстоящие выборы и смену руководителя страны, хотя умом все понимают, что никаких кардинальных перемен в нынешних условиях ожидать не стоит. Выходит, что причины заметной активизации покупателей на рынке недвижимости иррациональны.

— Согласно данным irn.ru, нынешний ценовой скачок наметился даже не в январе, а уже в последние недели декабря. Некоторые эксперты делают выводы, что причиной нынешнего повышения цен стали итоги 2007 года, например бонусы топ-менеджеров.

— Тема бонусов топ-менеджеров не нова для рынка недвижимости, однако бонусы и дивиденды выплачивают обычно позже — ближе к весне, а не в то время, когда год еще не завершен. Кроме того, по моему мнению, управляющие и совладельцы компаний, во-первых, все себе уже купили, а во-вторых, если и будут что-то покупать, то элитные квартиры или жилье бизнес-класса. Сейчас же основной прирост цен идет в сегменте экономкласса — старых домах советского периода. Не очень-то подходящий вариант для топ-менеджеров. Скорее, к концу года стало происходить закрепление доходов и накоплений самыми обычными людьми под давлением боязни перемен или кризиса.

— Но существуют же объективные экономические предпосылки к росту цен на жилье в Москве. Ограниченность предложения, к примеру, или инфляция?

— Менее года назад при столь же ограниченном предложении стоимость московских квартир снижалась. То, что количество объектов жилой недвижимости в Москве не бесконечно, стало основной причиной, по которой цены здесь уже не ниже, но иногда и выше, чем на более комфортное жилье в Европе или США. Однако всему есть предел. Даже если квартир мало, но людей, способных купить их по заданной стоимости еще меньше, то дальше поднимать планку уже нельзя. Что же до инфляции, то именно по этой причине мы и прогнозировали рост цен в течение года, однако умеренная инфляция способна вызвать лишь умеренное увеличение стоимости. Надеюсь, что до гиперинфляции у нас все же не дойдет.

— Каков ваш прогноз на ближайшее будущее?

— По моему мнению, основной вывод из сказанного выше таков: все причины, вызвавшие скачок цен на московское жилье в начале 2008 года, имеют краткосрочный период действия. Менее чем через месяц пройдут выборы, станет понятна ситуация в стране при новом президенте, и все страхи уйдут. Фондовый рынок ждет постепенная стабилизация, так как реальных причин для глобального экономического кризиса или дефолта, как в 1998 году, сейчас нет.

Отложенный спрос не бесконечен, как и бонусы топ-менеджеров. Поэтому я считаю, что довольно скоро, ориентировочно к марту-апрелю, паника на московском рынке недвижимости утихнет. Я не верю, что в течение всего нынешнего года цены на квартиры в Москве могут расти по 5–10% в месяц и достичь к следующему году двукратного увеличения.

— Что ждет рынок в среднесрочной перспективе?

— Мы по-прежнему ожидаем примерно 15–20% общего ценового роста за 2008 год. Разница лишь в его распределении по месяцам. Изначально аналитики всегда предполагают равномерный сценарий, согласно которому увеличение стоимости квартир в столице идет плавно в течение всех 12 месяцев. Однако благодаря нынешнему стечению обстоятельств рынок, по-видимому, израсходует весь свой потенциал уже в первые месяцы. Потом же, начиная, скорее всего, с майских праздников и до конца года, велика вероятность новой стагнации, причем она может быть даже еще более болезненной и продолжительной, чем две предыдущие. Продавцам, потирающим руки от очередного взлета цен, следует понимать, что рынок за это спросит, когда вернется в нормальное состояние.

Аналитический центр irn.ru неоднократно предупреждал, что чем выше задрана ценовая планка на жилье в периоды ажиотажа, тем более вероятен последующий ощутимый спад. Хотелось бы верить, что нынешняя волна роста стоимости квартир в Москве все-таки будет умеренной и после своего окончания не оставит рынок на грани серьезного кризиса.

Большой портал недвижимости

Складская недвижимость. Цифры и тенденции

Однажды обжегшись на молоке, наши банки усиленно дуют на воду. Примерно такой подтекст сопровождал деловую активность на рынке коммерческой недвижимости первые два месяца 2008 года. Действительно, мировой кризис ликвидности и нестабильная ситуация на финансовых рынках заставили кредитные организации быть предельно осмотрительными при выдаче заемных средств на всевозможные девелоперские проекты.

Сегодня так называемые длинные инвестиции едва ли смогут вскружить голову крупным игрокам рынка. А если учесть, что в складском сегменте таковых немного, то прогнозы некоторых аналитиков по поводу сокращения общих объемов строительства крупных логистических терминалов кажутся весьма убедительными. Впрочем, предположение из серии «новых складов сдадут вдвое меньше, чем запланировано» скорее выглядит страшилкой, нежели тенденцией.

Большинство экспертов склоняются к тому, что развитие отечественного рынка коммерческой недвижимости вообще и складского сегмента в частности продолжится, но примерно такими же умеренными темпами, как в прошлом году.

Напомним, что общий объем качественных складских площадей, введенных тогда в эксплуатацию, по оценке компании Praedium, составил около 1,1 млн кв. м, из них примерно 900 тыс. кв. м пришлось на Московский регион.

За минувшие два месяца ситуация оставалась достаточно ровной, лишь по некоторым показателям наблюдались небольшие колебания. Например, в течение января на продажу было выставлено 68 объектов, что на 50% больше, чем за аналогичный период 2007 года. Однако суммарная площадь предложений понизилась примерно на 14% и составила за месяц 451 тыс. кв. м, отмечают в компании Russian Research Group (RRG).

Сегодня квадратный метр производственно-складской площади в Москве стоит в среднем чуть более 2,5 тыс. долл. С начала года, по мнению экспертов, цены выросли примерно на 23%. Соответственно, объем предложений в денежном эквиваленте увеличился не менее чем на 6% и достиг 1,14 млрд долл., превысив показатель января прошлого года в 2,5 раза. Средняя площадь экспонируемых помещений (примерно 6,6 тыс. кв. м) практически не изменилась.

Еще одна тенденция, о которой уже начали слагать легенды, — насыщение и даже перенасыщение рынка. Мол, нечто подобное уже случилось в Казани. Однако пугать проблемами татарского девелопмента, как жупелом, по меньшей мере неэтично. В данном случае причина перепроизводства коммерческих площадей не имеет никакого отношения к экономике. Просто люди готовились достойно отметить 1000-летие родного города и немного переусердствовали.

В Москве первичное насыщение рынка складской недвижимости если и возможно, то лишь на отдельных направлениях и не ранее, чем к 2011 году, а для всей России это еще более далекая перспектива. С подобным прогнозом согласны и в компании Blackwood. Сейчас под прицелом аналитиков юг Московского региона. В районе Каширского шоссе продолжается реализация нескольких крупномасштабных проектов общей площадью порядка 2 млн. кв. м. Прежде всего речь идет о производственно-складском комплексе «Северное Домодедово», третью очередь которого (600 тыс. кв. м), скорее всего, сдадут к концу года. Еще один значимый проект общей площадью не менее 600 тыс. кв. м — «Логистический Парк Домодедово» класса А на пересечении шоссе М4 «Дон» и А107 (в 29 км от МКАД и в 12 км от аэропорта Домодедово).

Южное направление продолжает привлекать потенциальных арендаторов и, по данным компании Colliers International, оттягивает на себя примерно 45% общего объема спроса на складские помещения. При таком раскладе местные склады едва ли будут пустовать, во всяком случае, пока экономика России находится на подъеме, а грузопотоки из Москвы и обратно стабильно растут. Кстати, интенсивное развитие этого сегмента рынка продолжается и в регионах. О соответствующих планах в I квартале 2008 года заявили Х5 Retail Group и «Евразия логистик», активно действующая не только в Москве, но и в Санкт-Петербурге, Казани, Челябинске и Новосибирске.

Спрос на складские комплексы в 15–30 км и 30–45 км от МКАД сегодня составляет соответственно 44 и 34% общего объема. Около 15% потенциальных арендаторов уже сейчас готовы обратить внимание на объекты, расположенные далее 45 км. Скорее всего, со временем их станет больше, так как в перспективе девелоперы намерены возводить склады в 50–60 км от МКАД, считают эксперты компании Blackwood. Это обусловлено прежде всего дефицитом земельных участков промышленного назначения рядом с Москвой и планами федеральных властей по строительству ЦКАД. В отличие от растущего спроса на удаленные склады средние ставки аренды на качественные складские площади, расположенные в области, существенных изменений не претерпели. Так, для класса А они составляют около 135–150 долл., для класса В — 120–130 долл. за 1 кв. м. в год. В Москве картина несколько иная. Наиболее востребованным направлением остается север, за ним следуют юг и юго-восток столицы. Здесь самый высокий уровень ставок в складских помещениях класса А — 210–260 долл., класса В — 160–220 долл. за 1 кв. м в год. В Западном и Северо-Западном округах аренда обходится несколько дешевле. По мнению аналитиков, в 2008 году главными рыночными тенденциями в этом сегменте можно считать увеличение спроса на качественные складские помещения, повышение арендных ставок в пределах 5–10%, а также усиление конкуренции между собственниками объектов из-за роста предложений. Анализ реализуемых и заявленных проектов позволяет экспертам той же компании Blackwood прогнозировать к концу года удвоение качественных складских площадей. В абсолютных величинах общий объем предложений может приблизиться к 5 млн кв. м.

Большой портал недвижимости

Москвичей продавали в рабство, их квартиры – делили

Оперативными сотрудниками Управления по борьбе с организованной преступностью совместно с коллегами из УФСБ по Орловской области и Главным управлением МВД по Центральному федеральному округу пресечена деятельность преступной межрегиональной этнической группы. Группа совершала свои деяния как на территории Орловской области, так и на территории других регионов России.

В частности, группа занималась похищением людей. Причем похищали жителей Москвы с последующим завладением их недвижимостью. Состав группы - самый разнообразный по своей национальности. В группу входили представители Чечни, Дагестана, России, Северной Осетии. Кто-то из них жил в Москве, кто-то в Орловской области.

Информацию оперативники УБОПа передали своим коллегам в УФСБ и Главное управление по Центральному федеральному округу. И, начиная с декабря 2006 года вплоть до 2 марта 2008 года, сотрудниками этих трех ведомств реализовывался совместный план по пресечению деятельности преступной группы.

Как отмечается на официальном сайте Министерства Внутренних Дел РФ, в ходе проведения мероприятия оперативники установили, что один из членов группировки (организатор, проживавший в Москве) имел обширные связи и знакомства среди нотариусов, в риэлторских компаниях, фирмах по оформлению недвижимости, органах опеки. С их помощью он подыскивал одиноких владельцев квартир, которых впоследствии вместе с подельниками похищал и вывозил в Орловскую и Ростовскую области, где насильно удерживал.

В Орловской области жертв вывозили в Новодеревеньковский район области. Там у одного из членов группы были строения. А также в Ростовскую область, где проживал родной брат организатора группы. По имеющейся информации, например, в Ростовской области жертвы преступных деяний группировки находились в качестве рабов в течение двух лет.

На сайте отмечается, что 13 февраля в Москве группа похитила 30-летнего местного жителя. Подельники вывезли его в Орел, а сами завладели его трехкомнатной квартирой. Они также планировали его устранить после завершения сделки по передаче квартиры в свою собственность. План по его похищению они вынашивался с декабря 2007 года.

Так, москвича вывезли из столицы в беспомощном состоянии на автомобиле «Хюндай». Привезя мужчину в Орел, с помощью заведующего одного из отделения Орловской областной психиатрической больницы, его заключили в это лечебное учреждение. Там потерпевший находился до 27 февраля. В этом день сотрудниками УБОП совместно с коллегами из УФСБ была разработана и реализована операция по освобождению парня из неволи, после чего он был передан сотрудникам Главного управления МВД по Центральному федеральному округу.

Операция по задержанию членов группировки проводилась 2 марта сразу в трех регионах - в Орловской, Москве, Ростовской. В итоге в Ростовской области из плена освобождено три человека, все они жители Москвы. Сотрудниками Орловского УБОПа и УФСБ области задержаны четыре активных члена преступной группы.

При обыске по месту работы врача было изъято более 200 тысяч рублей и документация по оформлению москвича в психиатрическую больницу. В Москве и Ростове также задержаны члены и организатор преступной группы.

По имеющейся информации, на одного из членов группировки было оформлено в Москве 168 квартир, на другого - 135. Все они располагались в центре столицы.

В настоящее время по данным фактам возбуждены уголовные дела по статьям 126 ч.2, 3 УК РФ (похищение человека), 159 (мошенничество). Решается вопрос о возбуждении уголовного дела по ст.222 (незаконное приобретение, ношение, сбыт оружия).

Квадрум. Новости недвижимости

Решение квартирного вопроса пойдет быстрее

Как бы парадоксально это ни выглядело, но, будучи одним из мировых лидеров по стоимости недвижимости, Москва остается едва ли не единственным регионом, сохранившим очередь на получение бесплатного жилья, реализующим множество социальных жилищных программ. Невообразимое сочетание этих двух, казалось бы, несочетаемых факторов и формирует тот самый высокий спрос на московскую недвижимость, которому не перестают удивляться эксперты.

Сочетание несочетаемого

При всем при этом на протяжении последних нескольких лет в Москве ежегодно возводится порядка 5 млн кв. м жилья. По мнению московских властей, столичный строй-комплекс готов «потянуть» и больше, однако здесь их желания наталкиваются на объективную действительность – свободных площадей под застройку в Москве уже давно нет. Конечно, это не означает, что со дня на день все московское строительство полностью остановится, но и в том, что «легких» участков под застройку в столице уже не будет никогда, сомневаться не приходится. Осознание этой простой, но неутешительной истины подтолкнуло московские власти к самым решительным действиям, а именно – к актуализации существующего Генплана на перспективу до 2025 года. Актуализированный главный градостроительный документ российской столицы предполагает сразу несколько направлений развития города в условиях тотального дефицита свободных участков под застройку.

Откуда берется земля под застройку

Основными резервами площадей для нового строительства в Москве являются участки под городскими промышленными предприятиями и жилые кварталы первых периодов индустриальной застройки (60-е – начало 70-х). Практика освобождения крупных, и в первую очередь столичных, городов от промышленных объектов достаточно распространена во всем мире. Изменение структуры мировой экономики привело к тому, что подавляющее большинство подобных предприятий оказалось абсолютно нерентабельными. Высокая стоимость городской земли, трудности с промышленной логистикой (в условиях современного мегаполиса), а также ужесточившиеся экологические требования привели к тому, что большинство традиционных европейских промышленных центров, как Лондон, Милан или Амстердам, были вынуждены вывести основную часть заводов и фабрик за городскую черту. Значительная часть московских предприятий уже переведена в специально отведенные для этого промзоны или за черту города. Однако до полного завершения процесса еще достаточно далеко, хотя работа в этом направлении идет полным ходом. Так, в середине февраля мэр Москвы Юрий Лужков подписал распоряжение о мерах по реализации инвестиционного проекта строительства жилищно-социального и административно-делового комплекса по адресу: Шмитовский проезд, д. 16. В соответствии с распоряжением и постановлением правительства Москвы ОАО «Московский метизный завод «Пролетарский труд» подлежит выводу. На этой территории запланировано строительство жилищно-социального и административно-делового комплекса.

Реконструкция хрущоб

И все же при всей очевидной выгодности переноса предприятий и застройки освободившихся площадей жильем данный метод имеет ряд ограничений. Вывод предприятий предполагает не только их демонтаж, но и последующее их возведение на новом месте с модернизацией производства. Все это требует существенных затрат, что не может не сказаться на стоимости построенного на «промышленных» землях жилья. Между тем Москве необходимо ежегодно возводить не менее 2,5 млн кв. м социальной жилплощади, что вряд ли возможно на весьма дорогих «промышленных» участках.

Решению этой проблемы способствует другой метод, принятый на вооружение московскими градостроителями. Это комплексная реконструкция жилых кварталов, застроенных в середине 60-х – начале 70-х панельными пятиэтажками, называемыми в народе «хрущевками». Преимущество метода комплексной реконструкции состоит в том, что изза повышенной этажности вновь отстраиваемых домов прежние районы способны вместить значительно большее число жителей, нежели это было раньше.

Разумное варьирование

Один из таких новых микрорайонов будет возведен в районе Сокол. На месте сносимых домов по Светлому проезду будут построены три высотных здания высотой от 24 до 50 этажей. Также там появятся новая школа, детский сад, крытые детские и спортивные площадки, парковка и перехватывающая стоянка. Нынешние жители микрорайона будут переселены в «стартовый» 24-этажный жилой дом, который будет сооружен в первую очередь.

По аналогичной схеме будет вестись застройка и в Восточном административном округе (ВАО) столицы. «В округе должны быть снесены практически все пятиэтажки, – заявил на собрании актива префект ВАО Николай Евтихиев. – Тратить деньги на их ремонт нет смысла, так как дешевле построить новое жилье с просторными квартирами. Также необходимо снести ветхие девятиэтажки в районах Богородское и Гольяново». Чуть ранее, в декабре 2007 года, вышли постановления столичного правительства и о реконструкции кварталов в районах Богородское, Новогиреево, Северное Измайлово. Таким образом, разумное варьирование более дорогими (через вывод предприятий) и относительно бюджетными (посредством комплексной реконструкции кварталов) методами сформировало действенный алгоритм, позволяющий московским властям успешно решать проблему дефицита земли под строительство. Сегодня в этом направлении сделаны только лишь первые шаги. А это значит, что начавшийся процесс обновления жилых районов с каждым разом будет идти все быстрее, приближая тем самым решение квартирного вопроса для тысяч и тысяч московских семей.

Вечерняя Москва

«МИЭЛЬ-Брокеридж» поможет осуществить междугородние сделки

С 11 по 18 марта на сайте газеты «Аргументы и факты» (www.aif.ru) состоится онлайн-консультация «Междугородние сделки Москва - Санкт-Петербург». В течение недели на вопросы о том, как дистанционно совершать междугородние сделки с недвижимостью между Москвой и Санкт-Петербургом, в том числе с использованием ипотеки, ответит Мария Сорокина – директор Санкт-Петербургского отделения компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» холдинга «МИЭЛЬ».

В последнее время люди все чаще прибегают к обмену жилья в разных городах, особой востребованностью пользуются междугородние сделки Москва - Санкт-Петербург. Основные мотивы совершения междугородных сделок — инвестирование в недвижимость, переезд к детям в столицу, приобретение недвижимости в связи с расширением бизнеса, переезд в связи с карьерным ростом и другие.

«Любая сделка купли-продажи по-своему уникальна и имеет свои тонкости и особенности. Для того чтобы обойти все подводные камни и благополучно довести начатое до конца, прежде всего, необходим опыт в проведении подобных операций, - отмечает Мария Сорокина. - Схема проведения междугородных сделок именно в нашей Компании является максимально удобной для клиентов, так как она предусматривает заключение договора в том городе (Москве или Санкт-Петербурге), в котором клиент находится, а не там, где он собирается приобретать недвижимость, как это обычно происходит на российском рынке недвижимости. Технология Компании позволяет значительно сэкономить время клиента и оптимизировать его расходы».

В рамках онлайн-консультации ее участники смогут получить практические советы специалиста по конкретным ситуациям, узнать как приобрести квартиру в Москве жителям Санкт-Петербурга с минимальными временными затратами, в какую петербургскую недвижимость стоит инвестировать средства жителям Москвы, как совершить междугородний обмен Москва - Санкт-Петербург с привлечением ипотечного кредита и многое другое.

Большой портал недвижимости

Инвестбанк Goldman Sachs (GS), чьи инвестиции в недвижимость по всему миру превышают $23 млрд, начинает вкладывать средства

Информацией о том, что банк Goldman Sachs создает фонд по инвестициям в недвижимость стран БРИК, с «Ъ» поделились несколько инвестбанкиров. «Объем фонда составит $4 млрд, из которых сейчас уже привлечено около $2,5 млрд, и идет подбор проектов для инвестиций»,- сообщил один из собеседников «Ъ». Пресс-служба лондонского офиса Goldman Sachs от комментариев отказалась. Но о создании фонда недвижимости GS осведомлены партнер консалтинговой компании S. A. Ricci/King Sturge Владимир Авдеев и директор инвестиционного департамента AFI Development Иван Вашурин. По словам одного из московских девелоперов, инвестбанк неофициально уже уведомил участников рынка о том, что в Россию будет направлена почти половина средств фонда, из них около двух третей будет инвестировано в Москве, остальное - в Санкт-Петербурге и городах-миллионниках.

Фонд выберет смешанную инвестиционную стратегию и будет вкладывать средства в уже готовые объекты и девелоперские проекты с привлечением российских партнеров, прогнозируют эксперты. «В последнее время 70% в структуре портфеля западных фондов в России приходится на уже построенные объекты, 30% - на девелоперские проекты»,- комментирует перспективы Goldman Sachs Иван Вашурин из AFI Development. «Инвестиции в готовые объекты приносят 9-10% годовых»,- говорит управляющий директор Renova Capital Олег Царьков. По его словам, доходность инвестиций в девелоперские проекты составляет 20-30%, но риски таких вложений выше. Они связаны с длительными согласованиями проектов с местными властями и срывами сроков строительства.

Международный инвестбанк Goldman Sachs начал вкладывать деньги в недвижимость в 1991 году. С тех пор он создал 18 фондов недвижимости с общим объемом инвестиций $23,7 млрд. В России работает с 1998 года, оказывает услуги в области финансового консультирования и биржевой торговли. По данным Dealogic, по итогам 2007 года Goldman Sachs занимает десятое место по объему сделок M&A в России: на его счету восемь сделок на общую сумму $7,8 млрд.

Создаваемый Goldman Sachs фонд для стран БРИК станет для банка первым крупным проектом на российском рынке недвижимости, отмечает директор инвестиционно-банковского обслуживания банка «Уралсиб» Олег Лухтон. Прямые конкуренты GS между тем уже давно инвестируют в девелоперский бизнес России, отмечает он. Так, Morgan Stanley в августе 2006 года купил за $30 млн 10% долей «Росевродевелопмента» (общий портфель проектов - 2 млн кв. м), а также создал фонд Special Situation Fund III на $3,6 млрд для инвестиций в российскую недвижимость. Raiffeisen Bank и австрийская строительная компания Strabag AG создали фонд Raiffeisen Evolution Emerges, планирующий до 2010 года инвестировать 500 млн в недвижимость в Москве, Петербурге и других городах-миллионниках. Та же Strabag создала с Deutsche Bank совместное предприятие DB Development для реализации девелоперских проектов в России.

Зарубежные инвесторы начали активно осваивать российский рынок недвижимости в 2005 году. Одновременно с крупными инвестбанками в Россию пришли и зарубежные фонды, управляющие средствами частных инвесторов (см. таблицу). «Теперь из-за мирового кризиса ликвидности около 90% таких фондов, работающих в России, приостановило агрессивную экспансию,- отмечает Владимир Авдеев из S. A. Ricci/King Sturge. - Но для GS, на чьем бизнесе кризис существенно не сказался, сейчас самое подходящее время выйти в Россию, где цены на недвижимость растут быстрее, чем в Европе или США».

Banki.ru

Самые странные клиенты московских агентств недвижимости

Действительно, рынок московской недвижимости это не только сухие цифры статистики, помноженные на ежедневную череду схематичных процессов, но и довольно забавные случаи постоянно исходящие от не менее забавных клиентов. Чтобы убедиться в этом, давайте послушаем опытных риэлторов, тем более им есть что рассказать.

Сергей Зайцев, генеральный директор «CENTURY 21 Рублевка»:

"Клиенты со странностями" встречаются часто, даже у нас на Рублевке. Однажды, например, к нам в офис пришел очень богатый и влиятельный бизнесмен и попросил подобрать ему какой-нибудь замечательный домик в глухой деревне! Причем главным критерием было – чем «глуше», тем лучше. Непременным условием расположения дома было наличие рядом соседей в лице самых настоящих жителей деревни, о коих клиент имел представление, видимо, из произведений российских классиков. Я лично занимался поиском подходящего дома и в короткие сроки нашел ужасно очаровательную, полуразвалившуюся хибару в деревне под Зеленоградом. Однако подобранный вариант клиента не устроил по причине не достаточной "глухости" этого населенного пункта. Видимо, жители той деревни показались ему слишком осовремененными и цивилизованными… Как я узнал позднее, этот человек в итоге купил уже не дом, а даже целую деревню где-то за 500 км от Москвы. Помню и другой забавный случай. К нам в офис на самой что ни на есть раздолбанной копейке приехал мужик в спортивных штанах «а-ля олимпиада 80-х» и выбрал себе скромный такой дом за 1 млн. долларов на Рублево-Успенском… Правда, в другой раз, когда нужно было расплачиваться по сделке, он уже приехал на тюнингованном мерседесе с водителем и охранником.

Мария Литинецкая, исполнительный директор компании «Blackwood»:

Странные клиенты встречаются довольно часто. Так, например, наши брокеры однажды столкнулись с клиентом «собирающим» цифры квартир, этажей и домов, обосновывая это тем, что каждой цифре соответствует определенная буква, из которых в свою очередь, складывается конкретное слово, имеющее особое значение исключительно для этого клиента. Отдельная категория – клиенты, ищущие квартиру по правилам фен-шуй. Каким бы необычным это не казалось, но сейчас очень часто можно встретить людей, осматривающих квартиры с компасами, магнитными камушками, помогающих найти в доме зону любви и т.д. Бывают случаи, когда клиенты приобретают квартиру согласно «знакам свыше», рассуждая, например, следующим образом: «если снег пойдет, значит куплю, не пойдет – не куплю» или советуются с астрологами.

Лет пять назад к нам поступил запрос с обязательным требованием: квартира должна располагаться на последнем этаже дома мансардного типа с выходом на крышу, а окна должны выходить на Кремль и подъездные пути к нему. В практике компании Blackwood также был следующий курьезный случай: при оформлении сделки покупки квартиры, клиент не предупредив ни брокера, ни продавца, принес в качестве оплаты золотые слитки. Брокеру в такой ситуации пришлось срочно искать в банках информацию о курсе золота, чтобы оценить стоимость квартиры в «золотом» эквиваленте. Нередко встречаются клиенты, которым нравится производить впечатление на брокеров: они, как правило, быстро соглашаются на первый «подвернувшийся» вариант, но при этом никогда ничего не покупают. Такие люди получают удовольствие от самого процесса поиска квартиры.

Алла Аксёнова, ведущий эксперт агентства недвижимости «DOKI»:

Вспоминаю, как осенью 2007 года в один из офисов компании обратился необычный клиент с желанием купить два корабля. Сразу отмечу, что мы работаем не только с запросом, но и с потребностью, то есть для нас важно не только то, что клиент хочет продать квартиру, но и то, для чего он хочет ее продать. Оказалось, что у солидного мужчины с детства была мечта стать моряком и вот сейчас у него появилась возможность приобрести где-то в Сибири два действующих корабля и переправить их через Северный Ледовитый океан в Центральную Россию, дабы использовать их в туристических целях.

Он хотел из одного корабля сделать некий муляж военного судна, чтобы на Москве-реке появился свой аналог «Авроры». Второму кораблю предназначалась судьба стать плавучей смотровой площадкой для москвичей и гостей города. Неизвестно, сам потенциальный клиент собирался работать капитаном на одном из кораблей, или просто хотел стать хоть как-то причастным к моряцкому делу. Но если учесть что для исполнения мечты он готов был продать просторную квартиру в одном из центральных районов Москвы - видимо, мечта была действительно заветной. В итоге квартиру мужчина продавать раздумал - возможно, изыскал другие возможности инвестиций в детскую мечту. Но, не исключено, что своей «Авроре» на Москве-реке - быть!

Кристина Рзаева, директор по продажам «Независимого Бюро Ипотечного Кредитования»:

В нашей компании было несколько интересных случаев, а так как мы занимаемся подбором кредитных программ, то все они были связаны с необычными требованиями к кредиту и не менее странными предложениями в качестве залога. Однажды к нам обратился клиент, который хотел взять ипотечный кредит, а в качестве залога настойчиво предлагал свою лошадь. Попытки объяснить, что лошадь это движимое имущество продолжались около 30 минут, но и после этого клиент не смог понять, почему же банки не берут лошадей в залог по ипотечному кредиту и почему это имущество движимое.

Был очень романтичный клиент, который хотел заложить свою квартиру, для того чтобы купить любимой девушке машину, чем и сразить ее наповал. Встречаются и люди, которые, скорее всего, смотрят очень много телевизор. Однажды позвонила клиентка перед самым новым годом и долго ругалась, по поводу того, что ипотечный брокер не назвал свое отчество, представившись по телефону, ее это очень задело. Потом она стала требовать, чтобы мы не подбирали ей кредитную программу, а просто сами дали денег, причем в кратчайшие сроки, желательно завтра. Сей милый диалог закончился тем, что она сказала, что ей срочно нужны наличные, а, поняв, что мы не выдаем наличные, а лишь помогаем получить кредит, она начала возмущаться, что вчера видела нас по телевизору (это явно были не мы), и что мы те самые шарлатаны.

Из той же "оперы" был клиент, который, позвонив, сказал: "Мне нужно 2000 рублей на неделю, я к вам могу сейчас подъехать и взять их?»Ну и, конечно же, бывают странные клиенты, работающие сами на рынке недвижимости, например, в оценочных компаниях, но при этом совершенно не ориентирующиеся в ценах на жилье. В итоге запрашивают сумму изначально заниженную, позже просят одобрить заново заявку на большую сумму кредита. И так может продолжаться достаточно долго.

Владимир Журавлев, коммерческий директор компании «NAI Russia»:

Клиенты бывают разные, и в профессиональной практике случалось несколько забавных историй. Самый распространенный случай, который приводит в замешательство практически любого брокера - это срочная просьба помочь купить офисные помещения в бизнес-центре класса «А» по тысяче долларов за квадратный метр. Такие клиенты очень удивляются, узнав реальные расценки на недвижимость в городе. Бывают, конечно, и не такие запущенные варианты – когда человек находит цены на не обновляемых с 2004 года сайтах и требуют предоставить помещения никак не дороже.

Много интересных заявок встречается на транспортную тему. Одному мужчине, который обладал целой коллекцией автомобилей, не хватило подземной парковки в жилом комплексе и он, недолго думая, выкупил под эти цели в доме весь первый этаж. Потом, некоторое время спустя, он там же приобрел автомойку и был абсолютно счастлив.

Несоизмеримым количеством машин отличаются не только отдельные граждане, но и небольшие компании. Однажды поступил заказ от фирмы на офисное помещение общей площадью 100 кв.м. и наличием парковки для них в 20 машино/мест.

По принятым критериям люди ищут рабочее место далеко не всегда. Например, были заявки на офис, главным требованием к которому был вход с востока. Но интересные истории порой связаны не только с арендаторами и покупателями, но и с собственниками недвижимости. Так, один человек построил бизнес-центр класса «B» с мраморной отделкой и лифтами Otis и, воодушевленный успехом, решил переделать несколько общественных бань, также находящихся в его собственности. Состояние бань было достаточно плачевное, но сносить их и строить на этом участке что-то новое владелец категорически не хотел. Будучи человеком творческим, он решил поступить нетривиально и снабдить их офисными помещениями. Назвать сие заведение он планирует офисно-банным комплексом. Согласитесь, оригинально?

Анастасия Кротова, ведущий специалист департамента загородной недвижимости компании «Paul’s Yard»:

Безусловно, в практике каждого риэлтора были клиенты «со странностями», так сказать со своими особыми условиями. Так, например, был клиент с которым, с одной стороны, было очень легко работать, так как он располагал достаточным бюджетом, с другой же - он выдвинул условие, чтобы в параметрах дома не присутствовали числа 6, 9 и13. Каждый дом пришлось тщательно прорабатывать: поэтажные планы, документы, номер дома и др. Честно говоря, так и не нашли ничего. Или наоборот. Одна клиентка работает экстрасенсом (целительница, колдунья). Она выбирала участок земли для застройки дома. Процесс выбора был удивительным - интуитивным. Это была целая процедура, во время которой она всматривалась, закрывала глаза и в тишине (машины все выключали), она определяла энергетические поля. В итоге она купила участок. Через несколько лет дом отстроили и она решила продавать его. Обратилась опять же к нам.

Каково было мое удивление, когда я увидела в свидетельстве на дом цифру 666,9 метра квадратного! Вот и продавай его теперь. Возможно, это и не удивительно, но был клиент, который искал дом в лесу, но так чтобы было слышно дорогу. На вопрос: «Как же так? Обычно люди мечтают о тишине!?» Он сказал: «Вы знаете, я боюсь тишины с детства! А здесь открыл окошко и вроде бы цивилизация рядом!» Вот, до чего доводит жизнь в городе!

Вадим Ламин, руководитель отдела эксклюзивной недвижимости компании «Penny Lane Realty»:

Согласно многолетней практике состоятельные люди при покупке или аренде квартиры, прежде всего ориентируются на такие базовые факторы, как бюджет, местоположение, квадратура, а также внутренняя отделка нового жилья включая стиль интерьера, но бывают и некоторые исключения. Например, последняя история касающаяся странностей была следующей: клиент выбрал квартиру для аренды которая при первом просмотре ему очень понравилась. Далее он попросил организовать ему повторный просмотр подобранного жилища, на который вместе с ним приехал специалист древнего китайского учения фен-шуй. Последний, внимательно осмотрев все комнаты пришел к неутешительному для нас выводу - мебель расставлена крайне неправильно. В итоге клиент отказался снимать этот вариант, мотивируя свое решение полным отсутствием шансов достигнуть столь необходимой ему жизненной гармонии.

Татьяна Майорова, начальник отдела вторичного жилья, отделение «Третьяковское», компании «Пересвет-Недвижимость»:

Часто покупатели для достижения благоприятного результата следуют определенным приметам или схемам при выборе квартиры. В любом случае мы с пониманием относимся к желаниям наших клиентам, ведь выбор квартиры во многом определяет дальнейшую жизнь покупателей. Например, порядок цифр. У нас был покупатель, который хотел, что бы номер дома и квартиры давал в сумме 8. Например, дом 15 (6) и квартира 31 (4), в сумме дают 10, этот вариант не подходит, а вот дом 20 (2) и квартира 6 в сумме дают 8. Притом все условия официально прописываются в агентском договоре. В итоге мы нашли подходящий вариант, основываясь на номере дома и квартиры. Также многие придерживаются правил Фен-шуя. Восточная культура очень популярна в России. Поэтому мы в ходе работы, стали специалистами и в данной области. Например, мы заранее предупреждаем наших клиентов, последователей данного учения, если дом стоит на пересечении трех дорог, или подбираем квартиру окна, которой выходят на определенную сторону света.

Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании «ТЕРРА-недвижимость»:

Конечно состоятельные покупатели – люди неординарные априори, но эксцентричные требования к недвижимости выдвигаются не так часто. Один раз к нам обратился немец, который очень долго в Подмосковье не мог найти дом около кладбища. На его счастье и на счастье владельцев, у нас в базе оказался подходящий особняк как раз рядом с кладбищем на Знаменском поле (Рублево-Успенское шоссе). Это подтверждает расхожую в среде брокеров истину, что любой дом имеет своего хозяина, вопрос только в том, сколько времени они будут искать друг друга.

Еще один пример – несколько лет назад нашей компании выпала честь работать с президентом одной из стран СНГ, который покупал дом на Рублевке. Работа с состоятельной аудиторией сама по себе сопряжена со множеством как технических, так и психологических тонкостей. Когда же сделка проходит с участием людей такого уровня, процесс становится на порядок сложнее. В сделке участвует огромное количество посредников, чиновников, юристов с обеих сторон, в добавок, каждый этап проходит под бдительным контролем спецслужб. Как правило, многомиллионные сделки привлекают посредников, которые стремятся заработать как можно больше, цепочка заинтересованных людей может быть очень длинной. Напротив, в данной сделке все посредники как один старались ускорить процесс и старались как можно быстрее уйти в тень, чтобы не вызвать подозрение в своем интересе. В последнее время все чаще требованием покупателей становится возможность строительства на участке вертолетной площадки. Это накладывает определенные требования на землю. Для этих целей полностью лесной участок уже не подойдет – нужна земля, на которой есть поле.

Большой портал недвижимости

Потенциальные покупатели недвижимости в Москве все более внимательно приглядываются к объектам в Екатеринбурге

Это связано с тем, что в столице цены на квартиры опять начали расти. Средняя стоимость метра приблизилась к отметке 6000 долларов - это 10-кратный рост за 8 последних лет. На этом фоне ситуация в Екатеринбурге и некоторых других городах России выглядит более благополучно. Но и в Екатеринбурге за последние пять лет цены на жилье выросли примерно втрое. В столице Урала квартиры активнее стали покупать жители районных центров области. До 80% сделок оплачиваются в кредит. Что интересно - большой поток клиентов в последнее время нахлынул из соседней Тюменской области и Ханты-Мансийского автономного округа, - говорит директор одного из екатеринбургских агентств недвижимости. - Жители этих небедных регионов приобретают квартиры для своих детей - студентов екатеринбургских вузов. Наибольший спрос - на однокомнатные квартиры и элитное жилье. Подробности квартирного вопроса на страницах «Известий», публикация «Московских окон недоступный свет».

Эхо Москвы — Екатеринбург